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據(jù)媒體報道，央行近日催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執(zhí)行細則，而銀監(jiān)會也在持續(xù)關注銀行執(zhí)行房貸細則的情況。
雖然大部分銀行的房貸執(zhí)行細則仍然“難產”，但房貸新政的細則方向其實已逐步清晰化。據(jù)報道，多家商業(yè)銀行對于第二套房的政策，已趨向嚴格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文，也就是利率為基準利率的1.1倍、首付最低四成。這表明，房產開發(fā)商期望第二套房貸政策有所松綁的愿望，最終很可能成空。
房貸新政的最大爭議點就在于對第二套住房的概念界定。在之前相關部門出臺的房貸新政文件中，使用了所謂“改善型普通住房”的說法，并且賦予了地方政府對“普通型住房”概念相機抉擇的權限。正是由于這一說法的具體概念始終未獲明晰，所以曾有觀點認為，“改善”的含義可以等同為“第二套”，由此意味著之前針對房地產市場嚴格的調控政策出現(xiàn)明顯松動。
事實上，有關“第二套”的概念界定可謂事關重大，對此調控部門理應審慎對待，以避免之前的房產調控效果被一舉抹殺。
從內因上講，房價之前的畸形高漲才是見頂回落的根本原因，從市場實際的走勢看，調控政策正是經由了有關二套房的限制性規(guī)定才最終發(fā)揮出“壓垮駱駝最后一根稻草”的功能。因此，在市場人士和開發(fā)商看來，這一政策的進退和成敗具有標志性的意義。有關二套房政策的任何變化，絕不僅僅是信貸利率優(yōu)惠與否的改變，而是調控政策是否轉向、調控部門是否認可房地產價格下跌程度的重要判斷標準。
更為重要的是，對于中國房地產市場的前景而言，政府部門，特別是地方政府部門的態(tài)度與決斷，的確發(fā)揮著不可忽視的重要作用。之前地方政府基于自身財政稅費的考量，對房價上漲至少是持一種默許態(tài)度。對于房地產市場而言，地方政府的經濟利益更加傾向于開發(fā)商，而非購房者。這也正是諸如“荒廢土地必須要收回”等政策罕見被真正落實的原因所在。基于此，中央調控部門所使用的“改善型普通住房”概念極有可能成為地方政府力阻房價下跌、維持其高位運行的重要政策突破口。而商業(yè)銀行也正因困惑于此，而遲遲不愿意出臺具體的實施細則，甚至出現(xiàn)了農業(yè)銀行、光大銀行實施細則公布后又被撤銷的怪談。
在市場心態(tài)波動猶疑之際，最高調控當局理應明確表達調控政策目標的指向，以避免市場誤讀所帶來的不良后果。縱觀國內房地產市場價格，即便部分地區(qū)出現(xiàn)了價格的些許松動調整，也不過是基于月度環(huán)比而言，較之去年同期房價依然是飆升的。而房地產市場的絕對價格依然處于歷史高位區(qū)域，北京、上海等一線城市的房價收入比仍然在十幾倍以上，遠遠高于國際通常的6倍標準。市場價格可以在短期內脫離合理定位，但是不可能永遠偏離。應當看到，房地產市場的絕對價格回歸，最終實現(xiàn)多數(shù)居民“居者有其屋”的愿望，是一個必然的趨勢。更何況，市場經濟發(fā)展的歷史已經證明，調控部門的舉措最多只能緩解趨勢波動的現(xiàn)實沖擊幅度，但絕無可能改變市場趨勢的方向。試圖逆市場趨勢而動的最終結果，甚至會讓調控部門自身陷入困境。
有關二套房政策的嚴格貫徹執(zhí)行，表明房地產調控部門完全明晰并遵循著這一市場規(guī)律。而開發(fā)商基于自身商業(yè)利益，期望憑借政府房市新政一舉扭轉目前的市場趨勢，最終只能是鏡花水月而已。
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