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從10月23日起，上海市密集出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策。從政策效果來看，據(jù)《東方早報》昨天報道，“市場受鼓舞”，小戶型受歡迎，購房者欲“出手”。但對這些政策，有許多人仍然認(rèn)為：政府的救市行為是在托市，是在救開發(fā)商。那么，應(yīng)該如何看待這些政策呢？
我們認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期并不明朗的情況下，政府更多考慮的是如何防止經(jīng)濟(jì)過快下滑。房地產(chǎn)業(yè)從其產(chǎn)業(yè)特性來看，其產(chǎn)業(yè)鏈非常長，可以拉動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76元，高居各行業(yè)榜首。在當(dāng)前各行各業(yè)都非常不景氣的背景下，尤其是鋼鐵行業(yè)、家電行業(yè)等更是一落千丈。由于房地產(chǎn)以上這些特征，“救市”就會起到事半功倍的效用。因此，“救市”不單單是救房地產(chǎn)市場，而是拯救整個經(jīng)濟(jì)。如果政府真的要“托市”的話，那么“購房退稅”、“購房入戶”、放開“二套房”等政策，無論那一條政策對上海來說都是“重磅炸彈”。現(xiàn)在的“14條”，優(yōu)惠對象主要是第一次購買90平方米以下自住房的購房者。由此可見，政府此次房產(chǎn)政策的出臺，并非“托市”說描述的那么簡單。
盡管購房者已經(jīng)“有利可圖”，但可能許多人還是不以為然：一是一些購房者認(rèn)為政府的“救市”措施還不到位，降點(diǎn)費(fèi)、降點(diǎn)稅是蠅頭小利，開發(fā)商降低房價才是實質(zhì)性的東西。二是另一些購房者認(rèn)為，房價下跌空間非常大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到出手的時候。
而開發(fā)商又是如何看待政府“救市”的呢？一些開發(fā)商也想降價銷售，然而擔(dān)心有三，一是降價幅度小了購房者肯定不買賬，降價幅度大了又承受不了；二是擔(dān)心降價以后，銷售仍然不見起色，尤其是對那些新開盤的樓盤而言是一場嚴(yán)峻考驗；三是擔(dān)心降價以后，前期購房者會鬧事。另有一些開發(fā)商抱著無所謂的態(tài)度，反正資金鏈沒問題不會出大問題。
我們認(rèn)為，購房者和開發(fā)商的以上這些想法都是可以理解的。
對開發(fā)商而言，首先是不愿把到嘴的肉吐出來。誠然，追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標(biāo)，但作為房地產(chǎn)市場參與者的一方，如果不把嘴里的肉吐出一點(diǎn)的話，這個市場可能就很難復(fù)蘇，受損最大的當(dāng)然是開發(fā)商。其次，開發(fā)商擔(dān)心降價之后，購房者的胃口會吊大。這就要看你的房價和市場的房價接軌的程度，如果你的房價與市場房價有10%以上的差價，相當(dāng)多的購房者就會跟進(jìn)。第三，擔(dān)心購房者會鬧事。應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦，否則誰破壞游戲規(guī)則誰承擔(dān)。
作為購房者，第一，住房不是均質(zhì)產(chǎn)品，可以無限復(fù)制，該出手時就出手。尤其是對剛性需求而言，房價的漲跌對你沒有實質(zhì)性的影響。第二，住房價格從長期來看盡管有波動，但它的運(yùn)動軌跡是帶有一定斜率的向上S曲線。第三，住房具有雙重性，從投資角度來講買漲不買跌，從消費(fèi)角度而言，房價到可承受能力就該出手，你不可能抄到市場“底”。
對于政府而言，是要落實“14條”中第13條，即加強(qiáng)對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。要增強(qiáng)房價的透明度，改進(jìn)住房價格統(tǒng)計指標(biāo)。目前用平均房價統(tǒng)計指標(biāo)引起房價嚴(yán)重失真。前些日子，有媒體報道房價下跌24%，這就是平均房價惹的禍。因此，其一，政府主管部門要利用信息網(wǎng)絡(luò)定期發(fā)布房價走勢，提供正確的房價信息，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期。其二，改進(jìn)住房價格統(tǒng)計指標(biāo)，采用三種房價統(tǒng)計方法：第一種是住房平均價格指數(shù)，反映總體房價水平；第二種是分區(qū)域房價指數(shù)，可分為：中心城區(qū)、中外環(huán)線之間、外環(huán)線以外等不同區(qū)域房價指數(shù)；第三種是不同住房類型中位性房價指數(shù)，可分為：獨(dú)立式別墅房、多層住宅、高層公寓等等。其三，為保證房價指數(shù)的可靠性，建議把目前多種渠道的房價指數(shù)歸到國家統(tǒng)計部門的單一房價指數(shù)，同時建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)管并確保房價指數(shù)的準(zhǔn)確性。 |