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最新公布的5月國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)第六個(gè)月下降，已經(jīng)回到去年同期水平。與持續(xù)低落的股市以及走高的通脹相比，地產(chǎn)價(jià)格與交易量的滯漲或許更受民眾歡迎，尤其是那些期待房?jī)r(jià)下跌能夠購(gòu)房的人。然而，歷史上再三出現(xiàn)的地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的悲劇是否會(huì)重演？且此種危機(jī)多與神秘?zé)徨X(qián)關(guān)系密切，那么在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在一些不確定性以及大量熱錢(qián)共存的環(huán)境下，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)壓垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)嗎？答案是否定的。
日本和東南亞金融危機(jī)都是由地產(chǎn)泡沫破裂引起。以泰國(guó)為例，其危機(jī)形成條件一般包括資本開(kāi)放、政府財(cái)政赤字和外債較多，樓市炒高后，引起資本外逃，并受投機(jī)資本打壓匯市，從而產(chǎn)生金融與貨幣危機(jī)。彼時(shí)，中國(guó)資本管制且地產(chǎn)業(yè)仍以福利分房為主，因此，所受影響不大，但在上海等地很多投資地產(chǎn)的外資大都停工。當(dāng)前，中國(guó)仍然實(shí)行資本管制，但地產(chǎn)市場(chǎng)化程度極高，且房?jī)r(jià)已經(jīng)到了市場(chǎng)平均購(gòu)買(mǎi)力難以承受的水平，一些地方的大量存量住宅滯銷(xiāo)。
過(guò)去幾年，確有大量外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，其主要有三種途徑：一是以地產(chǎn)商身份開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目；二是以投行身份收購(gòu)商務(wù)樓宇，這兩種都不算是熱錢(qián)，而由合法渠道流入，且流動(dòng)性較差。第三種途徑就是“放高利貸”的外資，這部分屬于真實(shí)熱錢(qián)。東南亞國(guó)家當(dāng)年危機(jī)之前也是地產(chǎn)公司大量借入美元外債建造房屋，當(dāng)資本流入突然停滯后，泡沫破裂、債務(wù)劇增、銀行和匯率瀕臨崩潰。因此說(shuō)，制造危機(jī)的熱錢(qián)并非下海炒樓而是借債。
流入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的一些熱錢(qián)當(dāng)屬此類(lèi)，不過(guò)地產(chǎn)公司借入的是人民幣(熱錢(qián)還有匯率收益)，且中國(guó)外匯儲(chǔ)備充足。2004年以前，進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的外資較少，此后開(kāi)始政策調(diào)控，要求房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例從原先的20%提高到35%，嚴(yán)重打擊了地產(chǎn)商的投資能力。而此時(shí)樓市火爆剛剛上演，因此，除了部分大膽的銀行提供開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋貸款”外，許多開(kāi)發(fā)商在資本掮客的幫助下與流入的熱錢(qián)一拍即合，開(kāi)發(fā)商以股權(quán)抵押，在承諾較高的回報(bào)率后進(jìn)行短期融資。熱錢(qián)為開(kāi)發(fā)商大興土木提供了可能，刺激了更多住宅開(kāi)發(fā)以及土地市場(chǎng)過(guò)熱，影響宏觀調(diào)控，而隨著房?jī)r(jià)不斷走高，房地產(chǎn)消費(fèi)力則逐步下降，這兩個(gè)背離的過(guò)程就是泡沫的積累。
在2007年下半年，銀行開(kāi)始嚴(yán)格審查第二套住房貸款，央行開(kāi)始逐步以加息及提高準(zhǔn)備金率等手段緊縮貨幣供應(yīng)，從而及時(shí)抑制住了市場(chǎng)的狂熱，因?yàn)檎侨ツ晗掳肽隉徨X(qián)開(kāi)始大規(guī)模流入、通脹持續(xù)走高以及人民幣升值加速，如果沒(méi)有及時(shí)抑制包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格，可能會(huì)出現(xiàn)更高的通脹與資產(chǎn)泡沫并行。因此說(shuō)，中國(guó)樓市的泡沫或許并不大，外債(熱錢(qián))危機(jī)可能性很低，不過(guò)由于按揭規(guī)模太大，要防止經(jīng)濟(jì)衰退與資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快下跌而出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，很大部分企業(yè)貸款也是以土地和不動(dòng)產(chǎn)等為抵押物。
當(dāng)前除了繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資外，要防止股市過(guò)快下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌，沖擊地產(chǎn)并波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，危及銀行安全以及過(guò)度緊縮。
目前，熱錢(qián)不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生直接沖擊，但熱錢(qián)持續(xù)的大規(guī)模流入使得央行提高準(zhǔn)備金率進(jìn)行對(duì)沖并可能用利率手段打壓通脹，這些緊縮政策將打擊資產(chǎn)市場(chǎng)需求。令人困惑的是，由于中國(guó)不存在外匯套利市場(chǎng)，股市也沒(méi)有做空機(jī)制，大大削弱了熱錢(qián)攻擊性，已不是傳統(tǒng)意義上從股市和匯市投機(jī)套利的“熱錢(qián)”，那么，熱錢(qián)來(lái)中國(guó)的目的是什么呢？或許其唯一的好處是可以購(gòu)買(mǎi)便宜的資產(chǎn)。 |