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自今年初以來(lái)，沈陽(yáng)市公開(kāi)掛牌拍賣地塊出現(xiàn)了大量流拍現(xiàn)象，最近一次拍地，只以高于底價(jià)2元的價(jià)格成交。這與去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不惜高價(jià)爭(zhēng)相“囤地”的情況形成了鮮明的對(duì)比。
地產(chǎn)界與公眾輿論對(duì)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)說(shuō)”尚存爭(zhēng)議，但是，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策加力，公眾購(gòu)房理念逐步趨向成熟，不僅是沈陽(yáng)，好多城市都出現(xiàn)了住房成交量下滑，房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象。從理論上講，地價(jià)下降意味著房?jī)r(jià)成本下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的引導(dǎo)作用，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是好事。但是地價(jià)下降一定就會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降嗎？我們不妨來(lái)看看房?jī)r(jià)成本的構(gòu)成。一般說(shuō)來(lái)，
房?jī)r(jià)成本主要包括這么四項(xiàng)：地價(jià)成本、建筑安裝成本、各項(xiàng)配套成本和企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。應(yīng)該承認(rèn)，由于企業(yè)的管理水平不同，房?jī)r(jià)成本還存在房產(chǎn)所處地域、樓層、季節(jié)等個(gè)性差異，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成有一些不確定因素。但是筆者以為，除開(kāi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)等彈性成本需要進(jìn)行綜合權(quán)衡以外，地價(jià)、建筑安裝、配套費(fèi)用等成本實(shí)際上占了房?jī)r(jià)成本的大頭。地價(jià)下降以后，住房該如何定價(jià)呢？
關(guān)于商品房定價(jià)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容力主公開(kāi)房?jī)r(jià)成本：“合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，前提是信息充分公開(kāi)。沒(méi)有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問(wèn)題。讓公眾了解開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商了解土地市場(chǎng)等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就能更趨理性。”
事實(shí)上，由于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱，一段時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)信號(hào)是失靈的。在去年福布斯中國(guó)富豪榜上，房地產(chǎn)商占據(jù)了十大富豪中的6席。前期的“暴利行業(yè)揭秘大調(diào)查”顯示，近4000位網(wǎng)友從26個(gè)候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居暴利之首。某地開(kāi)發(fā)商更是表示，房?jī)r(jià)降三成還有15%的利潤(rùn)空間。種種事實(shí)表明，房?jī)r(jià)存在非理性暴利。
筆者認(rèn)為，地價(jià)下降，除了政府減少土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商成本降低以外，是否真能給購(gòu)房人帶來(lái)實(shí)惠，指望開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放棄暴利并不現(xiàn)實(shí)。要讓樓市健康有序發(fā)展，房?jī)r(jià)回歸理性，在當(dāng)前狀況下，政府做好廉租房、經(jīng)濟(jì)房的文章，是必要的。但是建立合理的房產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，還原房?jī)r(jià)成本，壓縮房?jī)r(jià)暴利空間，讓開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在法律和市場(chǎng)的框架內(nèi)公平博弈，尤為重要。 |