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樓市觀望氣氛漸濃，交易量萎縮、土地流拍明顯、開發商資金鏈偏緊等問題凸顯。對此，中國房地產協會產業與市場研究專業委員會和中國指數研究院聯合于近日發布了《中國房地產市場研究報告》（下稱《報告》）。《報告》預計，短期內政府不可能出臺針對房地產行業的嚴厲調控，并建議開發企業以保本微利的思想加快促銷。
不可否認，伴隨著宏觀政策及前期調控措施的漸次顯效，房地產企業的“錢景”受到一定影響。然而，既然這份《報告》建議房地產企業要樹立“微利”的思路，那么則從一個側面說明了，這些企業已長期浸淫在暴利的氛圍中，市場向下調控房價的空間猶存。在樓市由觀望向價格松動過渡的關鍵時期，筆者以為，唯有繼續收緊調控政策的力度，才能阻斷此前房價“只漲不落”的怪圈。
事實上，盡管房地產行業的冷清狀況持續了大半年的時間，但是這并沒有改變整體房地產企業享受行業暴利的局面。2007年上市公司年報顯示，得益于全國性房價上漲，房地產業以逾30%的毛利率水平再登最暴利行業排行榜。其中，萬科A、招商地產、金融街等上市公司的毛利率都超過了40%。況且，目前房價并未出現逆轉，只是漲幅略有回落而已。據統計，今年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%，漲幅比3月份低0.6個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比3月份低0.1個百分點。更進一步講，宏觀環境變更與業內競爭加劇是所有行業企業都必須面對的系統風險，房地產企業也不可能游離于市場規則之外。
由于關系到國計民生，房地產市場的價格走勢一直牽動著廣大民眾的神經，擁有自己產權的房子是諸多百姓家庭的夢想。由此，房價的飆漲就意味著其他彈性消費的驟減，內需增長的乏力。房價的理性回歸當是普通消費者的眾望所歸，也是宏觀經濟健康發展的必須。而行業利潤率水平是否能夠回歸到社會常態，正是檢驗行業發展健康狀況的標準，因此在房地產行業尚未實現從暴利向微利轉換的時候，針對房地產行業的調控政策理應常抓不懈。
總體而言，前期的調控政策已有所顯效，但主要是體現在房產企業的現金流狀況上。雖然房地產企業賬面毛利空間較大，但由于它們前期過分透支財務杠桿，導致如今在緊縮政策的高壓下現金流捉襟見肘。上市公司季報顯示，今年一季度，萬科A、泛海建設、保利地產等行業龍頭的“經營性凈現金流”近年來首次為負。
由于現金“供血不足”，許多開發商已不再敢肆意囤積土地、捂盤待漲，房產市場的供給隨之被盤活。然而從調控的最終目標看，房地產市場價格尚未回歸理性。無論是作為自住的房價收入比之高，還是作為投資的租金回報比之低，均處于明顯的非理性狀況。因此，在這一調控成效基礎上，必須強化和細化對開發商的政策，市場博弈的天平或將會更多地向需求方傾斜，房價也才會隨之出現實質性回落。
可見，有力、持續的監管措施不僅可以鞏固前期調控政策的績效，而且可以在當下“交易量萎縮”的關鍵時期一舉扭轉房地產市場格局，進而結束開發商的暴利局面。在這一點上，《報告》關于“短期內政府不可能嚴厲調控”的預期或將落空。 |