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據(jù)4月16日《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，不少預(yù)備今年上市的房地產(chǎn)企業(yè)上市計(jì)劃擱淺，同時(shí)，今年前3個(gè)月在港上市的40家大型內(nèi)地(包括有內(nèi)地業(yè)務(wù)的)房地產(chǎn)企業(yè)市值平均縮水30%，讓發(fā)展商倍感資金壓力。
一直以來(lái)，看多房市者以宏觀經(jīng)濟(jì)向好、需求剛性、城市化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等宏大敘事來(lái)為繼續(xù)推高房?jī)r(jià)泡沫尋找理由。人民幣的內(nèi)貶外升等務(wù)虛概念也一直作為房地產(chǎn)增值、蠱惑投資者進(jìn)入房市的賣點(diǎn)。
美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)找不到哪怕是有點(diǎn)相關(guān)的成分。客觀地講，發(fā)生在美國(guó)的次貸市場(chǎng)危機(jī)根源是房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重脫節(jié)于消費(fèi)者的可支配能力和風(fēng)險(xiǎn)可承受能力。然而，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)于個(gè)人可支配收入甚至純收入，高達(dá)十幾倍甚至數(shù)十倍的房?jī)r(jià)，不論是對(duì)銀行還是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)敞口是不可避免的。但如果試圖繼續(xù)用蠱惑房?jī)r(jià)上漲來(lái)填充這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)敞口，則破壞性更不可避免。不過，當(dāng)前房?jī)r(jià)的理性回歸進(jìn)程應(yīng)該已經(jīng)開始。
首先，當(dāng)前的高通脹問題，以及由此帶來(lái)的負(fù)利率正進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)理性回歸。持續(xù)的高通脹問題實(shí)際上反映了人民幣對(duì)內(nèi)的貶值，這對(duì)目前的高房?jī)r(jià)和房貸無(wú)疑是一種真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。在高通脹和負(fù)利率下，把房地產(chǎn)喻作反通脹的保值增值投資存在誤導(dǎo)嫌疑。這是因?yàn)椋诘禺a(chǎn)金融尚不發(fā)達(dá)的中國(guó)，房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖功能和避險(xiǎn)功能缺乏，房?jī)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)尚無(wú)法得到有效的沖銷。而房地產(chǎn)本身屬于不動(dòng)產(chǎn)、非貿(mào)易品，人民幣升值與否并不能改變其內(nèi)含的價(jià)值。并且，沒有工資增長(zhǎng)機(jī)制的策動(dòng)，高通脹實(shí)際上侵蝕的是居民住房需求的購(gòu)買力和房貸供款風(fēng)險(xiǎn)。所謂通脹無(wú)牛市，不僅說的是股市，對(duì)房市也適用。
其次，在高通脹與負(fù)利率下，過去房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)利益共贏的局面必然出現(xiàn)了裂縫，利益訴求點(diǎn)的偏離不可避免。在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、低通脹時(shí)期，房?jī)r(jià)的上漲客觀上使得房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)間具有明顯的共同利益訴求。而隨著高通脹和負(fù)利率的出現(xiàn)并持續(xù)，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口將持續(xù)暴露出來(lái)。為降低與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)敞口，金融機(jī)構(gòu)并不愿意房?jī)r(jià)持續(xù)走高，因?yàn)檫@意味著房貸違約風(fēng)險(xiǎn)概率的增加。特別是房地開發(fā)貸款，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，房地產(chǎn)開發(fā)商就有動(dòng)機(jī)和資源高價(jià)買地；最終貸款買地實(shí)際上使得銀行成為了最后風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。對(duì)于銀行來(lái)講，如果高通脹與負(fù)利率持續(xù)并存，銀行的房貸類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)概率將不可避免地上升。
在銀行的房貸類資產(chǎn)中，開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)敏感度變得越來(lái)越大。目前由于房市交易量萎縮現(xiàn)象不斷加深，而且預(yù)計(jì)隨著高通脹、負(fù)利率的持續(xù)，潛在的最終消費(fèi)購(gòu)房需求將受到壓制。房?jī)r(jià)降溫將使開發(fā)商房款回收率和回收額受到明顯的影響，加之外部融資渠道受到了市場(chǎng)和政策等層面的限制，開發(fā)商的現(xiàn)金流緊張問題不可避免；同時(shí)銀行的房產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越突出。顯然，銀行與開發(fā)商的利益不一致將更加突出。
由此看來(lái)，目前的形勢(shì)顯示，房?jī)r(jià)理性回歸的條件和基礎(chǔ)已經(jīng)具備。
(北京普藍(lán)諾經(jīng)濟(jì)研究院研究員) |