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在4月10日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會上，市民政局副局長高菊蘭透露，上海對“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式比較關(guān)注，“最近市建委專門組織有關(guān)部門進行相關(guān)的課題研究”。
1999年，我國正式步入老齡化社會。而且和其他國家不同，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點。因此，如何探索適合中國國情的養(yǎng)老模式，一直是有識之士關(guān)注的焦點。在此背景下，“以房養(yǎng)老”(住房反向抵押)進入了人們的視野。住房反向抵押出現(xiàn)于1980年代，其好處在于：在不影響居住權(quán)的前提下，可以大大提高老年人的生活水平。這一模式因?qū)鉀Q養(yǎng)老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣，目前已經(jīng)在多個國家運行十多年。
上海是我國第一個進入老齡化的城市。到2006年底，上海戶籍老人(60歲以上)總數(shù)達275.62萬，占戶籍總?cè)丝诘?0.1%，預(yù)計到2025年，這一比例將超過30%。可見，養(yǎng)老問題在上海尤其突出。上海此次大膽承擔(dān)“以房養(yǎng)老”模式的試點工作，除了反映中央決策層對養(yǎng)老模式創(chuàng)新的高度關(guān)切以外，也反映了上海積極謀求符合自身特點的城市養(yǎng)老模式。
和正常的住房按揭(正按揭)不同，“以房養(yǎng)老”是指投保人以房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當(dāng)于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，也即所謂的“倒按揭”。
形象地說，“正按揭”是銀行用風(fēng)險較大的房產(chǎn)(價值變化大)換來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；而“倒按揭”恰恰相反，是銀行用穩(wěn)定的現(xiàn)金流換來了風(fēng)險較大的房產(chǎn)。正因為這樣，金融機構(gòu)對“倒按揭”一般缺乏積極性，即便是在“以房養(yǎng)老”的最大市場———美國，這一養(yǎng)老模式也并非社會的主流。所以我們認為，“以房養(yǎng)老”能否在中國成功落地，關(guān)鍵是如何通過金融創(chuàng)新調(diào)動起銀行等金融機構(gòu)的積極性。
進一步分析，正按揭的還款人(申請貸款人)從一開始即獲得住房的所有權(quán)；還款人的資信水平必須經(jīng)過銀行嚴密的審核；還款的金額和期限是嚴格限定的；如果發(fā)生違約，則住房所有權(quán)歸銀行所有。而倒按揭的付款人(相關(guān)保險金融機構(gòu))并未從一開始就獲取住房的所有權(quán)；其放款對象的資信水平要通過對未來住房價值的估算中獲得；由于未來老人在去世后住房才歸付款人所有，所以放款的金額和期限事前很難確定；違約模式的建立仍需考量中國國情；對于付款人而言，此項保險的價值在于未來所獲取的房屋所有權(quán)的變現(xiàn)，而且投保人并非必須通過投保方能養(yǎng)老。
從對上述兩種按揭模式的區(qū)別分析中不難看出：倒按揭的主要制度瓶頸在于無法確定未來住房的到期期限和價值，因而很難制定出合理的每月給付金額。不同于正按揭具備了明顯的盈利空間和模式。
其次，就中國傳統(tǒng)習(xí)俗與社會發(fā)展現(xiàn)狀而言，受制于“以兒養(yǎng)老”、“傳宗接代”等傳統(tǒng)觀念，或者“可憐天下父母心”———出于對自身子女未來發(fā)展的關(guān)切之情，廣大老人仍希望在去世后將住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的直接繼承人。這一點也大大限制了“以房養(yǎng)老”的受眾人群，由此帶來的問題是：任何保險或者社會保障都是建立在“大數(shù)定理”的基礎(chǔ)上，如果缺乏足夠的投保人數(shù)基礎(chǔ)，那么大數(shù)定理就無法發(fā)揮作用，保險機構(gòu)就很難規(guī)避因為特殊案例帶來的巨大風(fēng)險。
正是因為“倒按揭”對金融機構(gòu)的風(fēng)險較大，而且在中國現(xiàn)有的國情下，有“倒按揭”意愿的老人數(shù)量的不足，導(dǎo)致這種風(fēng)險可能難以分散，所以，如何做好前期調(diào)研工作，并通過金融創(chuàng)新鼓勵金融機構(gòu)的積極性，是“以房養(yǎng)老”模式能否成功的關(guān)鍵。
不可否認，養(yǎng)老問題的解決主要還是應(yīng)該通過社會保障制度，但由于我國社保體系建設(shè)會有一個過程，資金和服務(wù)都可能存在某種短缺，“以房養(yǎng)老”不失為一種自我保障的良好選擇。如果中國的經(jīng)濟能穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)能保持健康的升值趨勢，再加上金融創(chuàng)新，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該能夠滿足部分老人豐富晚年生活的需要。
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