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針對最近土地“中介”頻繁“現身”，國土資源部地價所所長鄒曉云對媒體表示：“市場上現在的土地中介，從本質上講干的就是一種炒地皮的行為。從國土部的角度來看，肯定是違法的。土地中介的存在使得國土部門打擊囤地企業的努力大打折扣，擾亂了基本的土地交易秩序。從具體的案件來看，土地中介的活動，伴隨著大量的違法行為，有許多黑色地帶，也帶動了部分官員的腐敗行為。”
在我國，土地中介既是官商勾結的產物，又是官商勾結的一個媒介，這是由我國土地市場的特點決定的。
所謂土地中介，是指為土地市場交易主體的交易活動提供各種中介代理和相關服務的行為。土地中介在發達國家是有其存在必要性的。因為西方發達國家的土地所有權構成形態基本上是多元化的，土地交易也是一種相對純粹的市場化行為。以美國為例，美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制：在全國的土地中，私人所有的土地占國土面積的58%，聯邦政府所有的土地占32%，地方政府占10%，這種多元化的所有權形式為土地的完全市場化交易創造了條件。
而在我國則用不著所謂的土地中介。在1982年新的憲法出臺以前，我國城市中尚有少量私有土地（約占4.5%），1982年的新憲法出臺后，所有土地全部收歸國有。也就是說，在我國的土地一級市場中，國家作為土地的所有者是唯一的土地使用權的讓渡者（即賣方），這一特點決定了我國的土地一級市場是一個完全壟斷的市場，在這種情況下出現的所謂中介，無非是打通政府官員，從其手中爭取到低價獲取土地的機會，然后，將這個機會賣給下家以獲取差價。
顯然，在我國這種特殊的土地市場中，中介的作用就是在政府官員與需要土地者之間搭起一個平臺，中介與掌管土地審批權的官員共同分享其中的利潤。由此，必然誘發腐敗。在上海社保大案中，上海房地產系統的一部分下海的前官員和退休的公職人員在許多房地產開發項目中扮演著土地中介的角色，開發商通過聘請這些人到公司任職，或通過結交與房地產相關的各類協會的負責人，打通土地審批的各個環節。土地中介伴隨著腐敗而生，又成為腐敗的推波助瀾者。
當然，土地中介的危害遠不僅此，它加大了土地交易成本，減慢了土地流轉的速度，制約了土地開發的效率。按照國土資源部的說法，國家直接控制土地一級交易市場的目的之一，就是為了控制土地的交易過程，減少土地的流轉層級，合理控制地價，以便起到有效利用土地的作用。但土地中介的頻繁“現身”，尤其是包含其中的行賄受賄等腐敗行為，明顯增加了土地的交易成本。倘若這些土地用于建設商品房，所有的成本最終將被轉嫁到購房人身上；如果這些土地是用于建設寫字樓、商場，相關成本則被轉嫁給商戶。這實際上是由民眾承擔土地中介滋生出來的腐敗成本，加大民眾的負擔。
土地中介還成為造成大量土地閑置的一個重要因素。土地中介作為官商勾結的一個橋梁，他們要確保每一筆交易的順利進行，倘若買家擁有的土地超過了國家法律規定的期限，這些中介又會通過打通官員這一環節，為閑置的土地提供保護——當然，這中間又可能是一筆不菲的中介服務費。土地中介中有一個流行的說法：“三年不開張，開張吃三年。”對于腐敗官員而言，無論誰開張，他們都會成為腐敗的受益者，這實際上等于培養了一個不勞而獲的土地食利群體。更嚴重的問題是，在利益的驅動下，一些官員不惜違規出讓土地，造成我國可耕地面積的持續減少，危害國家糧食安全大局。
要消除土地中介的危害，首先就要取消并打擊土地中介。如上所述，在我國目前的這種土地交易機制下，土地中介沒有任何存在的價值和意義，它不僅加劇了土地違法，也成為官員腐敗的催化劑。其次要嚴格土地出讓監管，嚴格土地一級市場的出讓條件與程序，對于土地落入中介手中的案件要嚴厲追究責任。同時，要對閑置土地依法進行處理，超過兩年的應堅決無償收回，不給土地中介任何生存的機會。
（作者系中國管理科學經濟學院副院長） |