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| 2007-11-21 作者：王子鵬 來源:中國房地產(chǎn)報(bào) |
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說起深圳近期房價(jià)，怎一個(gè)“跌”字了得。點(diǎn)開深圳房產(chǎn)各相關(guān)網(wǎng)頁，雖不是“滿紙荒唐言”，卻免不了“一把辛酸淚”。在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲之后，至少在輿論上，深圳房價(jià)已經(jīng)“下跌”到了快要崩盤的地步，甚至有預(yù)言稱這種趨勢(shì)將從珠三角蔓延到長三角。
還好，北京坐鎮(zhèn)的“糖三角”似乎依然“挺好”，一南一北，冰火兩重天，房價(jià)走勢(shì)越發(fā)詭異。
更詭異的還在后頭。與大家的心理感受相反，國家發(fā)改委的調(diào)查卻顯示深圳房價(jià)不僅沒降，而且漲了，漲得還不少。調(diào)查顯示，今年10月，深圳房屋銷售價(jià)格同比上漲19.5%，高于全國70個(gè)大中城市平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品住宅同比上漲16.8%，居第五位，二手房上漲21.1%，名列第一。如果說這么高的同比漲幅主要是上半年房價(jià)上漲過猛的“成果”，那么環(huán)比數(shù)字就是當(dāng)期的漲幅。三項(xiàng)數(shù)字的環(huán)比分別為1.5、2.4和-0.3，也就是說，與9月相比，只有二手房市場(chǎng)房價(jià)略有下降，深圳房價(jià)仍然在上漲。如果參照一下北京的數(shù)字，就會(huì)發(fā)現(xiàn)南北對(duì)比，不僅不是一邊倒，甚至仍然是雙峰聳峙分庭抗禮的對(duì)峙局面。
國家發(fā)改委發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，是目前房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要當(dāng)然也是最具權(quán)威性和參考價(jià)值的數(shù)字，它所反映的情況至少不會(huì)偏離市場(chǎng)的真實(shí)情況太遠(yuǎn)。之所以會(huì)出現(xiàn)和人們的心理感受反差如此之大的情況，筆者以為，主要是心理預(yù)期的作用。也就是說，深圳房價(jià)與其說跌了，不如說大家希望它跌了；能跌4%，大家就覺得它應(yīng)該跌40%；深圳能跌，珠三角就能跌，長三角就能跟著晃悠。大家的想象力，便可以如此遞進(jìn)。
作為一個(gè)唯物主義者，我們似乎不應(yīng)該相信“精神變物質(zhì)”這類“神話”，但房地產(chǎn)是個(gè)例外。作為一個(gè)“信心期貨市場(chǎng)”，如果大家都覺得它要跌、深跌、連續(xù)跌，一旦這種心理影響到了資金，那么它就離“倒霉”不遠(yuǎn)了。購房者會(huì)持幣觀望，投資者會(huì)急于脫手，開發(fā)商不敢捂盤，供應(yīng)增加，需求減少，房價(jià)下降。
樓市雖然不是股市，但到了一定高位也會(huì)出現(xiàn)盤整。經(jīng)歷了上半年的暴漲，深圳關(guān)內(nèi)新盤均價(jià)突破2萬元，不僅突破了大部分置業(yè)者的承受能力，也刺破了包括監(jiān)管層在內(nèi)的心理極限。要不降一點(diǎn)，基本是“沒法交代”。樓市在一定程度上同樣也是政策市，從7月開始，深圳房價(jià)就開始降了，開始大家還猶猶豫豫著不信，等到信了，轉(zhuǎn)眼4個(gè)多月過去了。信有信的理由。支撐上半年房價(jià)上漲的，主要是投資/投機(jī)資本，投機(jī)資本對(duì)市場(chǎng)、政策的變化非常敏感，“風(fēng)緊”馬上“扯呼”。同時(shí)，房價(jià)上漲過快，脫離了市場(chǎng)的真實(shí)購買力，以前大家都是炒家，房價(jià)不過是個(gè)拋來接去的繡球，現(xiàn)在要落到實(shí)處，最終接盤的消費(fèi)者必須有真金白銀才行。在消費(fèi)需求因高房價(jià)冷卻下來的時(shí)候，“繡球”要接過來，最終只能回歸市場(chǎng)真實(shí)水平。也就是說，在這場(chǎng)資本游戲中，一旦沒人接盤，轟轟烈烈的“大牛市”即告結(jié)束。
深圳房價(jià)漲得快，無非是三個(gè)理由：港人置業(yè)、本地消費(fèi)提升、土地資源稀缺。但港人還沒到人人都來買一套的地步，需求只能慢慢釋放，現(xiàn)在著急過來的，投機(jī)的居多，消費(fèi)的居少；本地需求有限，有錢的人不缺房，沒錢的買不起房，鬧得歡的大部分都是炒家；土地稀缺沒錯(cuò)，政府發(fā)出信號(hào)，增加供地面積，“十一五”期間，還將有14萬套保障性住房供應(yīng)市場(chǎng)。這種情況下，深圳房價(jià)出現(xiàn)盤整甚至短期下跌無疑是可能的。
但是，那種降40%、崩盤的結(jié)論恐怕為時(shí)過早，或者說根本沒有可能。前文說的三個(gè)理由，并非子虛烏有，只是房價(jià)一騎絕塵，跑得太快，真實(shí)需求跟不上來。在市場(chǎng)機(jī)制回復(fù)理性的情況下，兩者會(huì)自動(dòng)尋找市場(chǎng)的均衡點(diǎn)，筆者認(rèn)為，按照國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)，房價(jià)環(huán)比1.5%的漲幅大致反映了這種調(diào)整過程。
之所以會(huì)出現(xiàn)北京猛漲、深圳猛跌這種“天傾西北、地陷東南”的“亂象”，一部分媒體也起到了推波助瀾的作用。房價(jià)漲得太快，大家都擔(dān)心要跌，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，這種心理馬上就會(huì)得到加強(qiáng)。一些報(bào)道往往以偏概全，通過暗示等手法，把個(gè)別樓盤的降價(jià)行為描繪成整體的房價(jià)走勢(shì)，甚至通過錯(cuò)誤的計(jì)算、偷換概念、引喻失義誤導(dǎo)讀者。同時(shí)，南方的開發(fā)商比較實(shí)際，各自為戰(zhàn)，見勢(shì)不好斜刺里單槍匹馬殺出去是情理之中的事，體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上就比較混亂，有硬扛的也有變著花樣降價(jià)的。相比之下，北京的開發(fā)商就比較“抱團(tuán)”，誰敢?guī)ь^降價(jià)不被板磚砸死也得被口水淹死。不過，深圳開發(fā)商的這種“亂象”給深圳人帶來了好處，北京開發(fā)商的“精誠團(tuán)結(jié)”害的是北京的老百姓。
由于統(tǒng)計(jì)口徑、數(shù)據(jù)來源的不同，任何一個(gè)數(shù)據(jù)都可能與事實(shí)存在不小的偏差，重要的是對(duì)各種數(shù)據(jù)、資料、報(bào)道要加以甄別和篩選，剔除自己的主觀愿望，盡量客觀。“讓房價(jià)跌得更猛烈些吧”也是筆者的心愿，想歸想，不能當(dāng)真。 |
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