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| 2007-11-12 作者：賈圖 來源:上海證券報 |
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最近，房市調(diào)控措施一浪緊過一浪。剛剛完成的2007年度報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批結(jié)果顯示，各地被核減的申報用地面積占到了全部申報面積的31.81%。這意味著，2007年地方省份計劃中的用地面積被中央政府砍掉了3成多。土地閘門再次出現(xiàn)了明顯的收緊信號。
同時，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。并明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。
而在此之前，央行、中國銀監(jiān)會共同發(fā)布通知：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
我國的房地產(chǎn)市場是一個信息嚴(yán)重不對稱的市場，相關(guān)信息基本上掌控在地方政府和開發(fā)商手中，由于一些地方政府的信息公開工作不到位，媒體和公眾只能通過開發(fā)商獲取相關(guān)信息，這為開發(fā)商利用信息壟斷優(yōu)勢制造供不應(yīng)求假象，哄抬房價創(chuàng)造了良好條件。那么，在土地、投資等等同時收緊的情況下，開發(fā)商等既得利益者會不會利用這一契機(jī)進(jìn)一步減少市場的有效供給，從而拉高房價？
至少，對于這種可能性的存在有關(guān)部門不應(yīng)掉以輕心。應(yīng)該認(rèn)識到，即使在我國土地供應(yīng)沒有收緊、金融信貸比較寬松、房地產(chǎn)投資持續(xù)大幅度增長的時期，我國房價依然在快速增長，何況收緊時期？房價伴隨投資的擴(kuò)大而上漲，源于市場的有效供給不足。建行最新發(fā)布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣，未能形成有效供給。
在土地供應(yīng)驟然收緊之時，如果開發(fā)商囤積的土地不被開發(fā)，不能產(chǎn)生新的有效供應(yīng)，甚至，房地產(chǎn)開發(fā)商變本加厲地囤積土地，制造緊張氣氛，那么，就會給市場造成房地產(chǎn)開發(fā)將因土地收緊受限，商品房供應(yīng)將大為減少的誤導(dǎo)，從而，助推房價上漲。
另外，在總面積不變的情況下，建造小戶型比建造大戶型所產(chǎn)生的商品房有效供給，甚至可以高出一倍左右。如果房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)抵制90平方米住房占70%的政策，繼續(xù)縮減中小戶型住房的供應(yīng)量，將使有限的土地建造出來的房屋總套數(shù)大為減少，這也有可能被開發(fā)商等既得利益者利用為推高房價的借口。
因此，在調(diào)控措施一再收緊的同時，必須采取相應(yīng)措施增加商品房的有效供給，至少也要做到不使商品房的有效供應(yīng)出現(xiàn)大幅回落。
首先，應(yīng)該加大對90平方米住房占70%政策的執(zhí)行力度，從規(guī)劃審批環(huán)節(jié)甚至土地拍賣環(huán)節(jié)，就要求某塊土地必須用于建造多少比例的中小戶型住房。反之，如果在土地收緊的同時繼續(xù)聽任大戶型住房一枝獨秀，無疑將使商品房的有效供給不足現(xiàn)狀雪上加霜。
其次，應(yīng)該對全國已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行徹底清查，凡是超過兩年未開發(fā)的土地，政府應(yīng)該依法無償收回，進(jìn)行二次出讓以盤活土地，這樣一來，勢必會給土地囤積者造成巨大壓力，迫使其提高開發(fā)效率，增大商品房的有效供給，最大限度地滿足市場有效需求。
另外，還必須嚴(yán)厲抑制炒房等投機(jī)行為。嚴(yán)重的投機(jī)行為一直是我國房價持續(xù)快速上漲的重要推手，一些媒體和研究機(jī)構(gòu)根據(jù)調(diào)查得出結(jié)論，認(rèn)為炒房行為甚至占到整個房市交易額的一半以上。這是導(dǎo)致大量商品房雖然被建造出來但無法滿足真正需要住房者需求的一個重要原因。縱觀世界各國，幾乎都嚴(yán)厲抑制炒房行為，我國也應(yīng)該對這一行為進(jìn)行嚴(yán)厲限制。
收緊措施的密集出臺，使人們看到了政府抑制房價的決心。但要使相關(guān)政策真正產(chǎn)生效果而不是被既得利益者所利用，就應(yīng)該采取相應(yīng)的配套措施，加大商品房市場的有效供給，防止緊縮政策被不法商人所利用。 |
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