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土地拍賣制度的初衷，是為了使土地價格較好地反映市場供求關系，讓地方政府獲取更多財政收入。但是，由于地方政府把拍賣出高價當成惟一目的，已經使土地拍賣的“價值發現”功能失靈，從而，使地價成為助推房價的幫兇。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。
國家發展改革委、國家統計局剛剛公布的數據顯示，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點。在房價快速上漲的背后，有一只重要的推手，那就是全國各地雨后春筍般涌現出來的“地王”。9月11日，富力地產以樓面地價18729元/平方米的天價，刷新廣州新的“地王”紀錄。而在此之前，蘇寧環球(45.40,0.18,0.40%)集團以6.7萬元/平方米樓板價、44億元天價成為上海的單價“地王”。
每一個“地王”的出現，對購房者心理底線都是一次巨大的沖擊。有的“地王”樓面價遠遠高出周圍房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現象。這加大了人們對未來房價可能大幅度上漲的預期，蜂擁入市的購房者為房價的進一步上漲推波助瀾。這種狀態倘若持續下去，不僅惡化住房這一民生問題，還有可能因房市泡沫的累積而給我國未來經濟發展埋下隱患。
“地王”不斷涌現從一個側面暴露出我國目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過各種方式抬高地價。開發商高價買走土地以后，本能地選擇囤積土地不是當即開發，他們常以時間的流逝換取土地升值，實現利潤最大化的目標。而地方政府為了在以后繼續高價拍賣土地，常常會默許開發商囤地，從而導致土地囤積現象無法得到根治。
土地就應該給出價高者嗎？土地屬于全民所有，它的一切政策都應該關注民生，讓民眾受益。比如，現在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。
土地拍賣最早開始于1987年。當年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權，當時拍賣的土地價格為每平方米611.3元，不及現在的零頭。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。2004年，有關部門發布文件，明確規定全面實行招拍掛，取消協議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行。
實行土地拍賣制度是為了引進競爭機制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價格較好地反映出當時該地的市場供求關系。當然，還有一個目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財政收入。但是，上述目的現在大部分都被扭曲：
其一，土地拍賣的“價值發現”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發現”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔憂，認為樓面地價高出同區域房價不太正常，“可能存在很大風險”。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉移，必然導致泡沫越來越大，從而，對我國未來的經濟安全埋下巨大隱患。
其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔的公共責任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢，而是為了使土地價值得到更充分的利用。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎？未必。土地價值的實現不應該與民生問題相沖突，但現在的情況卻是，“地王”強勁地推高房價，導致越來越多的人買不起房。
針對這一問題，有些地方已經開始進行修正。比如，上海推出了“有限區間內價高者優先”措施，即低于標底價或超過最高限價者，一律被視作無效報價。江蘇省則開始嘗試推行“價優者得”的土地拍賣方式，即對解決中低收入家庭的保障性住房用地，實行限房價、競地價，把地價和房價緊密聯系起來，以避免二者之間形成互相拉抬的關系。
地方政府通過土地拍賣制造出一個又一個“地王”，客觀上起到了化解中央宏觀調控政策的作用，導致房價持續快速上漲，民生問題逐漸惡化。解決這一問題已成當務之急。
筆者認為，應對土地拍賣制度進行改革，將其與民生問題掛鉤。比如，推行限房價、競地價的做法。再比如，把廉租房建設與土地拍賣掛鉤，要求地方政府每拍賣一定面積的土地，就必須根據比例拿出一定面積的土地用于建設廉租房等等，以此將地方政府的逐利沖動與民生問題緊密結合起來。
綜上，我們需要盡快叫停全國各地爭相制造“地王”的錯誤做法，通過對土地拍賣制度的改良，避免土地拍賣助推房價、惡化民生。
(作者系新西蘭Massey
University大學MBA，財經專欄作家） |