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加息周期對樓市影響最大
    2007-08-23    馬紅漫    來源:東方早報
    8月22日，央行再次“加息”。此次加息已經是本年度第四次、也是2004年以來的第六次加息。從央行加息的頻率看，近兩年多以來，加息的頻率在明顯加快，顯見央行緊縮性調控力度明顯加大。
    在這樣的貨幣政策背景下，所謂進入“加息周期”的說法已經成為不爭的事實。所以，當下我們需要高度關注的是，貨幣政策的加息周期將會給哪些行業造成更大的影響。筆者認為，房地產行業首當其沖。
    盡管曾有開發商斷言“越調控房價漲得越高”，但之所以出現這樣的事情，是因為貨幣政策實施本身的時滯性，讓其效果很難立竿見影地表現出來，甚至會導致與調控方向相悖狀況的出現。然而，這絕非意味著貨幣政策沒有任何影響。打個比方說，貨幣政策就像是中醫，往往看似效果緩慢，但是一旦顯效，則往往可以治本。
    在美國房地產最為火爆時，4年時間的累計漲幅達到了50.56%。而伴隨房價的飆升，美聯儲連續17次加息，基準利率從1%上調到5.25%。但是，由于貨幣政策效應相對間接和遲緩，利率水平的連續上調在短期內并沒有直接給房貸市場產生影響，這也讓部分投機者產生了政策誤解，甚至加大投機力度，市場上一度充斥著房價“永漲不跌”的狂妄言辭。然而，當政策的累加效應逐步積累沉淀，最終還是在某一時刻發揮出了質變的效果。最近鬧得沸沸揚揚的“次級貸款”風波，其根本原因就是房貸利率的不斷提升壓垮了風險貸款人。
    反觀國內，伴隨著未來“加息周期”的進一步強化，“壓垮駱駝的最后一根稻草”也隨之逐漸成形。以北京、深圳等一線城市為例，由于房價的持續飆升，現在的買房者貸款金額動輒在五六十萬元以上，甚至超過百萬的也并不少見。高額的貸款規模將直面未來密集而連續的加息周期。盡管從每次加息的幅度看來，增加還款的額度并不大，但加息的累計效應最終會在某一時刻產生質變。或許這種變化在一開始只是表現為個別壞賬，但銀行出于商業利益的考慮，面對壞賬風險反而會收緊銀根，進而會加速壞賬的產生，是為惡性循環。事實上，來自銀行和房產開發商的一些跡象已經顯現出了這種擔憂。央行近來多次在各種渠道警告商業銀行的房貸風險，而銀監會主導的房貸風險測試顯示，一旦房價跌幅超過15%，房貸壞賬將會大幅度增加。此外，根據媒體報道，近來越來越火爆的房產市場已經出現了“搶購”現象。但是其中值得關注的是，很多曾經蓄意囤積壓盤的開發商卻開始大規模推售房源。因此，在“搶房”的背后，開發商、中介公司、二手房業主刻意制造交易繁榮景象，以引誘購房者入市的可能性很大。（8月22日《東方早報》）
    這些跡象均顯示出，在加息周期和房產調控新政醞釀的背景下，樓市的價格波動風險將愈加明顯。
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