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重慶土地新政的新意與限度
    2007-07-11    作者：葉檀    來源:北京青年報
　　重慶榮任全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來，伴隨著各種城市化規劃的披露，有兩個現象讓人難以忽視。
　　一是沾到重慶板塊的上市公司股價總體飆升，二是重慶的主城區房價急劇上漲，最為人樂道的一個數字是9天之內房價上漲7.6％。另據“中原地產”等房地產調查機構估計，重慶成為“試驗區”后，全市有超過60%的在售樓盤漲了價或正在醞釀漲價，平均漲幅在每平方米200元－300元。
　　很快，房價飆升被指責為開發商玩弄概念游戲的一個陽謀。即便我們承認這是個陽謀，也應該看看陽謀出爐的條件是什么，政府才能對癥下藥，而非指東打西。
　　首先，我們必須承認，在試驗區的名義下，有關重慶概念的投資品種因為價格上漲預期有了升值可能而受到追捧。房地產與股票作為目前最重要的投資品種，在重慶成為改革區一年之前價格就已經上漲。中原地產的數據是重慶、成都房地產去年上漲20%。相比而言，股市板塊預期更早，從去年開始，渝開發、渝三峽等重慶上市公司就以重組模式成為輪漲的領頭板塊。成為試驗區之后，重慶板塊龍頭股更是成為抗跌熱點，走勢明顯強于大盤。
　　理解了投資預期之后，就能夠明白重慶房價的上漲動因，首先是由于重慶房地產在許多人眼中具備了投資價值，這才有了噬腥而來的投資者炒作的可能。其次，城市化加大了商品房的需求，土地流轉的行政工程將使土地價格逐步上漲，投資者的跟風炒作將使重慶樓市進入上漲周期。
　　重慶市政府的城鄉統籌大體思路包括：轉移近1000萬農村富余勞動力進城，使其由農民轉化為市民；與此同時，在農村實現農業產業集約化、規模化，保障農民增收。重慶的城市化將使目前占80%的農村居民逐步地轉移到城市之中，如果1000萬農村富余勞動力的20%購置城市商品房，也將有200萬的剛性需求。當然，為了解決這一問題，政府在“一小時城市圈”規劃了30多個有特色的工業園區，準備把農村青壯年勞力都轉移到這些園區。這就意味著大多數農村勞動力不會成為商品房市場的購買者，而是政府規劃區內的勞動者與限價房的消費者。
　　但其中部分高收入者已經或者即將購置主城區房產，成為重慶中心城區的主力居民。同時，也有看好重慶房價的外地投資客將投資重慶主城區的房地產，目前的銷售數據印證了這一點。試驗區與城市化提供了兩撥兒商品房的消費者，一是看好重慶未來經濟發展的外來客，二是重慶農村中的富裕階層。財富梯度效應開始顯現，區縣和市外等非主城居民的外來投資比例明顯增多。
　　撥開媒體對“重慶土地新政”的過度解讀，所謂“將帶來新中國成立以來第三次土地革命”的評價過高，名不副實。重慶土地變革的主要方法是置換，將原農村宅基地的20%建立集約型的容積率高的農村社區，將剩下的80%的宅基地指標置換為城市建設用地，相當于土地空間挪移，在保證土地總面積不變、耕地性質不變、糧食產量不變的前提下，增加城市建設用地。
　　這是一場政府主導下的新農村變革，是在不涉及土地產權基礎上，在給定的范圍內進行試驗——這從當地國土資源局對小產權房的嚴厲禁止就可以看得出來——以期降低城市化的成本的同時，使農民順利轉變身份。這不是一場放開土地產權的革命，而是一場關于土地流轉即農民土地使用權的部分改良，農民獲得基本保障，政府獲得的是集約化的土地所有權和使用權，在權力與土地使用權之間的置換仍是不平等的。以土地收益支付城市化改革成本，將成為政府試驗的主要路徑。
　　不過，土地新政常常過猶不及，這方面教訓已經足夠沉重。重慶房價進入了上升通道，如果重慶房價脫離現實就此坐上云霄飛車，重慶新政很有可能成為新一輪圈地新政與房改新政，這將會給當地市場帶來嚴重的不良影響，最終妨礙農村城市化的步伐。
　　尤其值得注意的是,重慶以往數年房價比較穩定的一個重要原因是力保保障型住房的土地供給，普通商品房和廉租住房、經濟適用房的建設用地占居住用地的88%，同時先后推出商品房銷售聯機備案、房屋銷售按套內面積計價、商品房銷售現場信息公示、商品房預售資金監管等一系列科學而規范的管理制度。因此，為了繼續保證廣大普通市民的住房需求，此次重慶土地新政，不應放棄保障性住房的優先地位，以及以消費者利益為上的主旨。同時，作為改革試驗區，重慶完全可以再進一步放開農民土地使用權價格，適當放開市場化沽價，使農民有機會更多分享土地流轉收益，而不是走政府牢牢控制土地價格的老路。
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