最近兩條與樓市相關(guān)的消息引人關(guān)注。一是央行降息降準(zhǔn)“雙箭”齊發(fā)，影響最大的行業(yè)便是樓市與股市。二是西安市出臺(tái)“新九條”，推出包括購(gòu)房落戶等一系列樓市刺激新政。據(jù)報(bào)道，從2014年下半年以來，全國(guó)已有過半省區(qū)市出臺(tái)樓市新政。
央行上一次同一天宣布降息降準(zhǔn)是在2008年12月12日，當(dāng)時(shí)的背景是國(guó)際金融危機(jī)。據(jù)預(yù)計(jì)，此次“雙降”將釋放數(shù)千億資金，雖說政策意圖旨在提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但樓市作為“吸金”能力最強(qiáng)的行業(yè)，值得關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市繼續(xù)增加，而價(jià)格環(huán)比下降的城市不斷減少。其中，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，樓市回暖趨勢(shì)明顯。在這種情況下，央行“雙降”無(wú)疑是給樓市“添柴”，降低了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，刺激一線城市房?jī)r(jià)加快上漲，刺激其他地方樓市加快復(fù)蘇。
與此同時(shí)，不少二三線城市仍給樓市“加火”。比如，西安最近出臺(tái)的“新九條”，目的就是讓樓市興奮，房?jī)r(jià)加快上漲。如果回顧去年下半年以來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不僅住建部等國(guó)家部委為樓市“添柴”，而且全國(guó)過半省區(qū)市都先后為樓市“加火”。那么，在政策頻繁“添柴加火”的情況下，樓市何去何從?
雖然一線城市目前有“限購(gòu)”這把劍懸著，限制了投資投機(jī)性需求入市，但仍有大漲的可能，這是因?yàn)椋瑥墓⿷?yīng)端來說，由于要確定城市開發(fā)邊界，房地產(chǎn)開發(fā)用地資源日益稀缺，就會(huì)推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)雙雙上漲。從需求端來說，由于一線城市集中大量公共資源和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)吸引人才聚集，住房需求仍將增加。盡管一線城市自己“加火”比較少，但國(guó)家有關(guān)部門“松綁”貨幣、稅收等政策，必然對(duì)一線城市房?jī)r(jià)也有刺激作用。比如，財(cái)政部、稅務(wù)總局規(guī)定“二手房滿兩年即免征營(yíng)業(yè)稅”，會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。
二、三線城市的樓市，除了上面“添柴”外，下面“加火”更猛烈。尤其是限購(gòu)政策取消，樓市更容易成為投機(jī)投資的熱土，因?yàn)閷?shí)踐證明，股市大漲大跌充滿不確定性，而樓市總體是上漲的，比如，今天的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于幾年前。那么，上面是否適合給樓市全面“添柴”，下面是否適合“加火”，就值得商榷。
筆者以為，國(guó)家部委出臺(tái)的宏觀政策，不應(yīng)該讓所有城市的樓市同吃一幅藥，而應(yīng)該針對(duì)一二三四線城市樓市開出不同的藥方。雖然操作上有一定挑戰(zhàn)，但值得探索。對(duì)樓市開始回暖的地方政府而言，不應(yīng)該再出臺(tái)救市政策。對(duì)一線城市來說，則要考慮讓某些樓市刺激政策退出。另外，要加快完善房地產(chǎn)稅征收。
雖說上面“添柴”主要不是針對(duì)樓市，而是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，但要警惕負(fù)面效應(yīng)，比如，樓市泡沫變大，住房保障壓力增大等。盡管地方政府給樓市“加火”是無(wú)奈之舉，需要提振樓市增加財(cái)政收入，但過度依賴土地財(cái)政是一種病，不利于經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新、拓展稅源。
