繼兩部委出臺土地新政后,3月30日,央行、財政部等部委再出樓市新政。央行、住建部、銀監會聯合發文調整個人住房貸款政策,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,二套房個貸首付比例調整為不低于40%;財政部、國家稅務總局聯合發布消息,從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策,其中個人轉賣已購普通住房,免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。
樓市新政迭出,意味著房地產市場“松綁”。政策面的這種轉變,與宏觀面的經濟形勢不無關聯。應對經濟下行壓力,是當前經濟的重心之一,房地產不可能置身事外。作為牽動許多行業的上游產業,房地產市場能保持一定溫度,相關下游產業就能保持一定景氣度,從而帶動經濟增長。這應是新政頻出的背景。
當然,對于普通民眾來說,更關心的問題是在政策面走向寬松后,是否會改變市場業已形成的預期,導致房價也隨之擺脫頹勢,重新進入制造泡沫的周期中。過去的樓市調控史上,這樣的循環曾反復上演。
這次,“調控循環”還會重演嗎?可以通過比較得出結論。2008年12月,為應對金融危機壓力,出臺了人均住房面積低于當地平均水平者二套房貸放寬的政策,各地二套房貸比照首套房執行;2010年初,二套房個貸首付比例收緊,要求不得低于40%;之后,二套房個貸首付比例又調高到不得低于50%,各商業銀行取消了二套房貸款優惠。與二套房貸的調整曲線一致,個人住房轉讓營業稅政策也屢經調整。2008年,個人轉讓住房營業稅的免征時限從五年降低到兩年;2010年,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業稅;2011年起,個人購買不足5年的普通住房對外銷售的,也開始全額征收營業稅。然而,頻繁的調整并沒有帶來預期效果,這兩項政策2010年收緊后,房價仍然持續上漲。這證明,僅是這兩項政策調整,不能構成房價上漲的充分條件,相反,政策變動過于頻繁、過于工具化使用,加之流動性寬松,會打亂市場預期,導致房價飆升。
二套房個貸首付比例和個人住房轉讓營業稅的調整歷史,為此次調整的政策效應提供了判斷依據。首先,現在不具備流動性泛濫的基礎,穩健貨幣政策沒有變。其次,政策調整頻率遠低于過去,不致顛覆市場預期。因此,對房價的刺激不會大。
實際上,所謂樓市新政并不新,只是對過去反周期政策的再修正,讓政策回歸到應有尺度上。既不妖魔化房地產市場,也不無限拔高房地產的作用,本就是政策應有的常態。政策回歸了常態,對房地產市場和房價的未來,民眾也才能保持常態之心。