上周，央行宣布降低存款準備金率，但這一利好措施并未給股市帶來刺激，隨著“降準”政策繼續發酵，反而有關樓市的輿論發生了變化，一些人對降準刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為，“降準”源于我國貨幣供應機制生變，主要應對結構性通貨緊縮，本次“降準”無關樓市興衰，加快去庫存仍是今年房地產開發企業主要挑戰。
央行重啟“降準”并非偶然，主要因為當前我國貨幣供應機制已發生重大變化。去年第四季度，國際收支的資本和金融項目逆差急劇增加，國際儲備資產減少1844億元人民幣，市場預期美元指數將有兩位數漲幅空間，我國資本外流壓力明顯增加。這種變化，使我國外匯占款在基礎貨幣供應中的作用下降，為存款準備金率調整提供了空間。
可見，本次“降準”更多的是對貨幣供應機制結構性變化的修復，并不意味著穩健貨幣政策方向出現重大調整。針對經濟金融形勢變化靈活進行貨幣政策操作，是對中央經濟工作會議提出的
“松緊適度”貨幣政策的最好詮釋。貨幣政策無論是使用總量工具，還是使用價格工具，既可能是宏觀經濟金融條件變化所觸發，也可能是主動調控、積極作為。但歸根結底，穩健貨幣政策就是要為宏觀經濟增長動力積聚創造一個適宜的貨幣金融環境。
“降準”將利好宏觀經濟穩定增長。當前全球經濟仍在弱平衡中艱難復蘇，一些經濟疲弱的國家相繼調整貨幣政策，我國宏觀經濟下行壓力也明顯增大，已經出現了結構性通貨緊縮的跡象，影響到了宏觀經濟穩定增長。據測算，本次“降準”將釋放6000億元以上的流動性，顯著改善金融機構貸款能力，而去年末非對稱降息導致存貸利差收窄，也將刺激金融機構放貸積極性，有助于實體經濟融資成本回落。同時，此次“降準”還強調定向滴灌，推動經濟結構加快調整。
本次“降準”操作無關樓市運行。雖然貨幣環境變化與房地產業密切相關，但本次“降準”很難稱得上是樓市利好。對貨幣供應機制結構性變化的修復，表明了不太可能會向整個經濟大幅“注水”，政策目標也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市。而“降準”對貨幣供應總量與結構的變化，存在復雜的傳導機制，最終能夠多少利好樓市不得而知。從根本上講，決定樓市興衰主要還是市場有效需求。由于過去十多年，我國居民購買能力已經過度透支，房價已經明顯偏離居民收入和市場租金，導致未來住宅需求增長動力不足。我國已經徹底離開住宅短缺時代，巨大住宅庫存已經橫亙面前，房地產市場需要從增量住宅需求向存量住宅優化轉移，住宅品質建設將會得到市場更多認可。隨著不動產全國統一登記制度實施，朦朧中的房產稅越行越近，對投資性置業已產生重大影響。
綜合來看，制約我國房價上漲的因素不會因為“降準”而消失，而市場有效需求不足、房地產投資價值回落、居民購買力過度透支、住宅庫存規模巨大等現實問題相互交織綜合影響，決定了今年我國房地產業仍將面臨調整壓力。如何利用當前有利時機，加快銷售、消化庫存，是今年房地產開發企業面臨的主要挑戰。
新年以來，我國一線城市土地市場非常活躍，新地王再次刷新紀錄，樓市回暖預期增強。從數據看，2015年1月份全國100個城市(新建)住宅平均價格在經歷連續8個月下跌后環比微漲0.21%。其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價環比上漲0.59%;北京環比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。盡管如此，新建住宅價格環比上升，更多是前期拿地成本過高，實際上房地產開發企業利潤空間已經收縮。而從市場成交看，更具代表性的二手房平均價格在環比下降，反映出樓市運行的不確定性。據中國指數研究院對二手住宅活躍樣本的調查，2015年1月，北京等十大城市主城區二手住宅平均價格環比下跌0.53%，同比下跌2.41%。二手住宅交易價格更能反映樓市人氣，也更具有代表性。應該看到，二手住宅交易價格環比下跌，表明一線樓市回暖還需謹慎觀察。
