據國家統計局公開統計數據，2014年11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有67個，持平城市有3個，已經連續3個月環比無一城市上漲。剛剛結束的中央經濟工作會議部署也未涉及房地產市場調控。這些情況表明，我國樓市新常態特征將進一步確立，樓市理性回歸態勢將更加明顯。
樓市將進入平穩增長階段
為應對樓市自發性周期調整，各地政府以松綁住房限購政策為主要措施，放寬公積金購房政策，鼓勵住房消費;9月30日，金融管理部門對住房信貸政策進行微調，支持合理住房消費，取得了一定積極成效。2014年11月份，全國商品房銷售面積環比10月份增加1861萬平方米;商品房銷售額環比10月份增加938億元，單月銷售面積和銷售額創今年各月新高。但應該看到，11月份商品住宅銷售數據主要是前期需求累積結果，政策刺激效應不宜高估，住房銷售量增長未轉換成價格上漲動力，表明當前住房市場需求動力依然疲弱。
目前看，我國樓市已進入新常態。樓市新常態主要是針對過去十年樓市發展黃金期而言，未來樓市將進入一個相對平穩的增長新階段，其主要特征有：
一是房地產開發投資意愿與投資規模均向常態回歸。樓市發展黃金十年的過去，意味著房地產投資增速將由過去高速增長向中速甚至中低速轉換。2014年1~11月，全國房地產開發投資同比名義增長11.9%，增速較上年同期大幅回落7.6個百分點。從全國房地產開發投資增速軌跡看，主要呈現連續回落態勢。目前，多數房地產開發企業對未來樓市的樂觀情緒有明顯緩解，更加注重風險控制與資金壓力，不可避免將降低房地產開發意愿。2014年1~11月份，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降14.5%，而1~10月份為增長1.2%，增速由增轉降是個值得關注的信號。
二是住宅去庫存仍是未來一年房地產開發企業主要經營壓力。過去十年，我國商品住宅需求過度釋放，對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力。目前，我國城鎮人均居住面積已經超過30平方米，繼續上升空間收窄。此外，新型城鎮化重點是農村人口入城，引致需求主要集中在三線、四線城市。而這些城市無一例外承受巨大的去庫存壓力。據上海易居房地產研究院報告，2014年11月，我國35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，意味著市場需要15.8個月消化庫存。雖然一線城市去庫存壓力相對較輕，但要看到高房價對城市新增常住人口住宅需求的抑制作用較為明顯。據鏈家地產統計，今年11月份北京市單位租金環比上月下降3.1%，同比降幅達4.4%，今年1-11月租金累計降幅為4.5%，為2010年以來北京年度租金累計漲幅首次出現負增長。
三是房價穩中有落是主要趨勢。中央經濟工作會議指出，“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，這表明為刺激經濟增長全面放松貨幣政策的可能性幾乎為零。雖然中央經濟工作會議要求貨幣政策松緊適度，但絕不意味著中央銀行實施寬松貨幣政策。在貨幣環境保持平穩適宜情況下，房價上漲的貨幣基礎已經不存在。同時，在住宅去庫存壓力下，房地產開發企業之間的博弈使得房價上漲可能性幾乎為零。近期，據報道說不動產統一登記條例即將出臺，這無疑為將來開征房產稅鋪路，對持有多套房產的業主來說資產保值功能下降，有可能引發二手住宅供應上升，進一步減少房價上漲動力。
四是控制房地產金融風險的系統性釋放成為重要工作。我國銀行體系房地產貸款占全部各項貸款的余額大約在1/5左右，但如果考慮到影子銀行融資，非正規金融領域融資，隨著宏觀經濟增長速度回落與樓市周期性調整，未來我國房地產金融風險釋放的可能性與規模有可能會急劇增加。房地產業運行具備系統性風險特征，房地產與金融的交織作用和相互傳染，都是引發區域性金融風險乃至系統性金融風險的隱患。因此，加快住宅庫存消化，防止房地產市場大幅波動，是控制房地產金融風險的必要前提。
樓市供求關系都將回歸理性
樓市新常態短期內不會有實質改變。從當前樓市面臨的經濟金融環境看，至少未來一年內我國房地產市場運行新常態特征不會有實質改變。從房地產市場調控連續兩年缺席中央經濟工作會議公報可以看出，盡管房地產業對穩定經濟增長具備重要作用，中央還是將注意力放在改革創新和結構調整，更加注重創新驅動、結構調整帶動經濟增長。我國經濟新常態也決定了住宅消費將會發生巨大變化。
中央經濟工作會議指出，“過去我國消費具有明顯的模仿型排浪式特征，現在模仿型排浪式消費階段基本結束，個性化、多樣化消費漸成主流”。在住宅消費領域也同樣存在這一情況，未來住宅個性化、多樣化的消費將決定依靠規模取勝的舊房地產開發模式很快將進入終結。
貨幣政策的穩健取向，意味著依靠低利率重估房價的可能性幾乎沒有，而家庭財富配置結構的轉型，證券化金融工具將成為家庭財富配置的重要內容。特別是房價高位與居民收入的匹配超過合理程度，內在需要調整適應。理想情況下，通過居民收入不斷增長來緩釋高房價風險，但房價不漲往往將面臨下調壓力。
展望2015年我國房地產市場，樓市新常態運行特征將更加明顯，房地產市場供求關系都將進一步向理性回歸。但不管怎樣，采取切實有效措施實現樓市高位平穩回落，是防范和化解房地產金融風險的重要基礎性工作。
