央行上周五（21日）晚宣布自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。這對房價已持續(xù)6個月環(huán)比下降的中國樓市來說，無疑是重磅利好，相關市場參與者關于房價將反轉回升的呼聲也隨之出現(xiàn)，據(jù)媒體報道，一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。
降息一定程度上減輕了購房者月供負擔，強化了房價回升預期(預期更為重要，會導致更多潛在需求釋放形成房價實際拉力)。但筆者認為，本輪旨在引導實體經濟融資成本下行的利率下調不會改變樓市整體調整格局。
從歷史經驗看，貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市，還需要樓市持續(xù)上漲的一致預期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因。但當前，經濟新常態(tài)下房價超脫居民收入和經濟增長的過快上漲的基礎已經發(fā)生改變，本質上說，房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐，新常態(tài)下經濟潛在產出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力，房價持續(xù)上漲預期已顯著改變。
筆者從產業(yè)周期和政策周期兩個維度對中國房地產長周期進行了深入觀察。從產業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經形成，當前中國房地產業(yè)已基本走完了長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位;大部分需求因高房價得不到滿足;再加上房價彈性逐漸增強(保障性住房解決了大多數(shù)“剛性”最大的群體住房需求)的市場環(huán)境下，房價下行趨勢將是確定的。此外，從政策周期看，房地產業(yè)已排除在“穩(wěn)增長”框架之外，新一屆政府不會(也無需)通過“刺激”房地產市場來穩(wěn)增長，這是中國房地產長周期內景氣轉換的時代背景。從產業(yè)周期和政策周期兩個維度可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產業(yè)已開始步入長周期的拐點區(qū)域，過高的房價整體上已步入下行通道。中國房地產業(yè)正開啟房價與居民收入和經濟增長水平相協(xié)調、房地產投資與城鎮(zhèn)化內涵發(fā)展相適應的適度增長的“新常態(tài)”。
降息將促進潛在剛需者提前入市，對樓市量價都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”齊齊暴漲并導致螺旋上升的原因。據(jù)西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，當前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述，由于過去單邊持續(xù)上漲的預期已經改變，投資投機性需求將不會因此次降息而暴增(部分城市仍執(zhí)行限購，直接排除了投資投機性需求，即使一些城市完全放松限購，但由于其樓價深度調整對投資投機也失去吸引力)，從而導致樓市整體調整格局改變。
這個判斷其實已經有事實佐證。自9月底中國人民銀行放寬二套房貸以來，加上大多城市放松限購限貸(個別地方甚至出臺購房補貼)，這些被市場普遍解讀為樓市“刺激”的系列政策對房價的支撐作用被寄予厚望。據(jù)《中國經濟周刊》的調查發(fā)現(xiàn)，盡管央行指導意見出臺已一個多月，但上海市內商業(yè)銀行幾乎一直回應首套房貸利率“不可能下浮30%”，對總量偏低的貸款還要上浮，即使貼近市場化運作的股份制銀行能夠拿到首套房折扣利率也綁定諸多限制條件，且與高達七折的折扣幅度無法匹配。央行房貸新政由甫一出臺的“深水炸彈”似乎淪為一紙空文，充分反映了銀行對樓市的謹慎態(tài)度，而且這還是針對真實需求的首套房或者改善性二套房，市場對樓市整體調整預期可見一斑。
另一個意義上說，當前經濟下行，通脹率很低，尤其房價已持續(xù)半年調整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房價調整已持續(xù)半年之久，這是讓市場對樓市整體調整的預期充分吸收、固化，從而不會因此次針對部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))融資成本高而利率下調的措施“傷害”到樓市的調整進程，盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”;另一方面，經濟下行壓力持續(xù)了較長時間，企業(yè)經營困難有所加大，部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩(wěn)增長、促就業(yè)、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時出臺，充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術。
綜上所述，筆者認為，當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環(huán)，樓市仍將延續(xù)整體調整格局。
