9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政，全面松綁限貸政策，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。據(jù)說(shuō)國(guó)慶長(zhǎng)假期間部分城市樓市出現(xiàn)回暖跡象，但由于時(shí)間太短，實(shí)際政策成效仍有待觀察。考慮到我國(guó)樓市周期性調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)確立，且樓市預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房貸新政將面臨樓市預(yù)期考驗(yàn)。
樓市已經(jīng)進(jìn)入去庫(kù)存階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)顯示，8月份我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要運(yùn)行指標(biāo)繼續(xù)回落，同時(shí)商品房待售面積繼續(xù)明顯增加，深刻反映出我國(guó)樓市面臨庫(kù)存壓力上升與市場(chǎng)前景暗淡的雙重憂慮。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有68個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于去年第四季度。2013年8月后，我國(guó)商品房銷售面積增速持續(xù)回落，這雖然有同期基數(shù)影響，但反映出市場(chǎng)動(dòng)力不足的跡象。而房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整從長(zhǎng)時(shí)間醞釀到短期迸發(fā)，春節(jié)前后的杭州樓市得到突破，此后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整一發(fā)而不可收拾。應(yīng)該看到，在經(jīng)歷持續(xù)十多年快速上漲后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強(qiáng)烈的調(diào)整需要。由于房?jī)r(jià)已經(jīng)過度偏離租金和收入，本輪樓市調(diào)整的幅度可能會(huì)較深。判定樓市調(diào)整幅度有一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的方法，就是住宅租金收益率至少要同基準(zhǔn)存款利率持平。以某城市為例，如果一年租金為10萬(wàn)，住宅市價(jià)為500萬(wàn)，那么住宅租金年化收益率為2%，明顯低于同期一年期人民幣存款3%的基準(zhǔn)利率。因此，在租金不變的情況下，房?jī)r(jià)至少要下降1/3，才能使得住宅租金收益率與基準(zhǔn)人民幣存款利率持平。事實(shí)上，在房?jī)r(jià)回落過程中，市場(chǎng)上可供出租的房源增多，引發(fā)住宅租金下降，使得樓市調(diào)整幅度可能會(huì)繼續(xù)加深。不僅如此，在“買漲不買跌”羊群效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可能存在超調(diào)可能。還有，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況看，今年1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積652953萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)住宅庫(kù)存仍有可能繼續(xù)增加。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心報(bào)告，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率為22.4%，現(xiàn)有住房供給的40%即可滿足年新增住房需求。截至2013年8月，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國(guó)城鎮(zhèn)家庭中，有18.6%的家庭擁有2套及以上的住房。這些情況表明，我國(guó)樓市去庫(kù)存壓力在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)得到根本緩解。
此外，樓市預(yù)期也已經(jīng)全面逆轉(zhuǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡受到市場(chǎng)心理預(yù)期的影響。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期及預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，引發(fā)房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲。但隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)健貨幣政策執(zhí)行以及居民居住狀況極大改善，樓市預(yù)期已經(jīng)全面逆轉(zhuǎn)，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整。據(jù)中國(guó)人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，本季度認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以忍受”的居民占比為59.5%，較上季度下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。僅有19.2%的居民預(yù)期下季度房?jī)r(jià)“上漲”。而未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然房貸新政能夠在一定程度上刺激改善性住房需求釋放，但在目前的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，已經(jīng)不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)較快上漲，房貸新政將面臨樓市預(yù)期考驗(yàn)。
而房貸新政執(zhí)行仍有待觀察。2014年1-8月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)2.7%，增速比1-7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)13.8%，個(gè)人按揭貸款下降4.5%。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)存在順周期性，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將加速釋放，影響到金融體系支持房地產(chǎn)業(yè)的積極性。同時(shí)，符合商業(yè)銀行貸款條件的個(gè)人購(gòu)房者也明顯減少，而且個(gè)人住房貸款收益微小，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款的情況不宜預(yù)期過高。
適應(yīng)樓市調(diào)整方為萬(wàn)全之策。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于“三期疊加”階段，經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)在于深化改革。截至2014年8月末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)12.8%，增速分別比上月末和去年同期低0.7個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。2014年1-8月我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模為11.77萬(wàn)億元，比去年同期少7843億元。無(wú)論從哪個(gè)方面分析，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高位運(yùn)行不符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整主線，而金融政策不太可能再現(xiàn)過去超常規(guī)增長(zhǎng)的危機(jī)應(yīng)對(duì)狀態(tài)，對(duì)國(guó)際金融危機(jī)期間資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)已經(jīng)進(jìn)入工作日程。回顧年初以來(lái)的金融政策，無(wú)論是定向微調(diào)，還是金融業(yè)務(wù)規(guī)范，主要是減少金融交易鏈條，剔除不必要的融資成本，支持經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)的金融需求。
雖然古今中外還沒有一個(gè)國(guó)家可以成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)收縮，但取消住房限購(gòu)政策和松綁房貸政策，有助于避免樓市出現(xiàn)“斷崖式下跌”。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，樓市上漲的可能性已經(jīng)非常微小，適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整加快去庫(kù)存，可能是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)策略。
