在現(xiàn)代社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)是最大宗的財(cái)產(chǎn)或資產(chǎn)，一般占居民家庭總財(cái)產(chǎn)或總資產(chǎn)80%左右。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)居民生活意義重大，主要源于附著在不動(dòng)產(chǎn)上面巨大的公共服務(wù)價(jià)值。這里講的公共服務(wù)是廣義的概念，不僅包含城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、教育醫(yī)療、公共安全等，還包括因資金、資源和人口在城市集聚，帶來(lái)了行業(yè)分工細(xì)化、城市功能分區(qū)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而產(chǎn)生了多樣的就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的收入、更好的人生發(fā)展前景和更豐富的生活等。
而政府提供這些公共服務(wù)的成本，則會(huì)分?jǐn)偟矫恳粋�(gè)享受這些公共服務(wù)的城市居民頭上。由于公共服務(wù)價(jià)值的高低，最明顯地體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅也就成了分?jǐn)偛⒒厥展卜⻊?wù)供給成本最公平的方式。某個(gè)人擁有城市不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量越多、價(jià)值越大，則其占有的公共服務(wù)資源也就越多，對(duì)其征收的不動(dòng)產(chǎn)稅就應(yīng)該越多。
公共服務(wù)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特征，城市集聚的人口越多，提供某一公共服務(wù)設(shè)施(如地鐵、歌劇院)的單位成本就越低，因此，城市政府總是希望流入到本地的人口越來(lái)越多，從而形成公共服務(wù)供給的良性循環(huán)機(jī)制。當(dāng)然，公共服務(wù)比較差的城市，其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就會(huì)降低(如汽車產(chǎn)業(yè)蕭條后的底特律)，居民也會(huì)用腳投票(逃離這些城市)。
從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)稅是公共服務(wù)型政府的必然選擇，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)稅制能激勵(lì)政府最大限度地提供公共服務(wù)，而且是公共服務(wù)融資的可持續(xù)模式。首先，這一模式形成了政府財(cái)源可持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)制。公共服務(wù)越好、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就越高、居民和產(chǎn)業(yè)就會(huì)大量遷入、稅源得到涵養(yǎng)、公共服務(wù)成本下降，形成良性循環(huán);其次，這一模式可以有效避免政府短期行為和過(guò)度負(fù)債。在這一模式下，政府供給公共服務(wù)在先(通過(guò)資本市場(chǎng)債券融資)、征稅在后，只有公共服務(wù)質(zhì)量提高了，不動(dòng)產(chǎn)稅基才能擴(kuò)大，這就避免了賣祖宗田，斷子孫路的弊端。
目前，我國(guó)政府公共服務(wù)供給靠一般稅收和土地財(cái)政，一般稅收維持政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)(即吃飯財(cái)政)或一般公共服務(wù)供給，而城市化快速推進(jìn)時(shí)期所增加的公共服務(wù)供給(主要是城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施)基本轉(zhuǎn)向了土地財(cái)政，土地財(cái)政雖然滿足了籌集公共服務(wù)資金的需要，但無(wú)法與未來(lái)公共服務(wù)供給質(zhì)量關(guān)聯(lián)，政府總是傾向于短期內(nèi)做高土地出讓價(jià)值、做大不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模，而對(duì)公共服務(wù)的改善興趣不大，這是目前我國(guó)城市高房?jī)r(jià)、供應(yīng)過(guò)剩和需求不足(中低收入人群無(wú)力購(gòu)房)并存的原因，也是阻礙外來(lái)人口融入城市和集體土地平等入市的原因。未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，土地財(cái)政的融資模式也走向盡頭，因此，必須在這一局面出現(xiàn)之前轉(zhuǎn)變政府融資模式，而向不動(dòng)產(chǎn)稅制過(guò)渡是必然的選擇。
目前，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域存在著登記缺失、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、集合等級(jí)程度低的問(wèn)題。首先，老舊房屋、小產(chǎn)權(quán)房、部分特權(quán)占有的不動(dòng)產(chǎn)、集資建房等登記缺失情況很普遍。即使有登記的記錄，也存在著產(chǎn)權(quán)實(shí)物邊界、權(quán)利邊界、權(quán)利人不清楚的現(xiàn)象。特別是，近年來(lái)由于人口流動(dòng)、土地征收、城市外延擴(kuò)張和規(guī)劃調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上缺失的問(wèn)題就更加嚴(yán)重;其次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀非常復(fù)雜，根據(jù)所有權(quán)分為國(guó)有與集體所有，國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)又有住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等。而住宅又有房改房、未房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位產(chǎn)權(quán)房、商品房等。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記還存在多個(gè)部門(mén)分頭管理的問(wèn)題，集合登記程度很低，如建設(shè)部門(mén)或政府發(fā)房產(chǎn)證和宅基地證，國(guó)土部門(mén)發(fā)土地使用權(quán)證，而不同部門(mén)之間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記存在管理標(biāo)準(zhǔn)不一、規(guī)制不統(tǒng)一，事實(shí)上也是產(chǎn)權(quán)的不完整，這不僅給不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)違法行為創(chuàng)造了空間，也導(dǎo)致無(wú)法征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是落實(shí)《物權(quán)法》“物權(quán)法定、公示公信”原則的唯一途徑。經(jīng)過(guò)法定程序的登記，不動(dòng)產(chǎn)擁有者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上擁有了所有權(quán)(不管是農(nóng)村的宅基地，還是城市的商品住宅)，也就具備了征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)基本不動(dòng)產(chǎn)需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，將一律進(jìn)入征稅范疇，并根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況(坐落、年代、地價(jià)、產(chǎn)權(quán)形式等)，評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值，按章征稅。
一旦不動(dòng)產(chǎn)稅成為地方主體稅種，地方政府就必須把稅收收入用在公共服務(wù)上，這樣才能保證稅基不斷增長(zhǎng)。這樣的話，就實(shí)現(xiàn)了向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。在房產(chǎn)稅框架內(nèi)，地方政府謀求的是稅收收入的最大化，而不是經(jīng)濟(jì)總量的最大化，這就需要吸引更多的人群、產(chǎn)業(yè)進(jìn)入本地區(qū)，二元戶籍制度的藩籬、集體土地入市的障礙也就被打破了。
由于不動(dòng)產(chǎn)登記明晰了所有不動(dòng)產(chǎn)所有人的產(chǎn)權(quán)，包括擁有農(nóng)村宅基地和耕地事實(shí)上所有權(quán)的農(nóng)民。在城市積聚效應(yīng)帶來(lái)更高收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)的吸引下，外來(lái)人口可以選擇賣掉農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)而進(jìn)入到城市。這樣，因?yàn)槿丝诜e聚，不僅公共服務(wù)產(chǎn)品(教育和醫(yī)療)邊際成本降低了，而且不動(dòng)產(chǎn)稅制下過(guò)多占有不動(dòng)產(chǎn)的人少了，住房的成本也降低了。而且，人口積聚也帶來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于建成消費(fèi)型、內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)。
