在房地產(chǎn)市場趨冷的背景下，二三線城市的限購解除已經(jīng)此起彼伏。然而，在供需矛盾看似緊張的一線城市，能否取消限購呢?事實(shí)上，放松限購將向市場釋放投資標(biāo)的不再稀缺的信號。所以，解除限購未必會(huì)造成一線城市房價(jià)重新暴漲的現(xiàn)象。
回顧兩年前限購令的出臺(tái)，并未起到降低房價(jià)的作用，反而強(qiáng)化了上漲預(yù)期。因?yàn)檫@一政策，無意中制造了房產(chǎn)稀缺的預(yù)期。限購之下，多套房產(chǎn)持有者一旦賣出房產(chǎn)，未來將無法購回。“賣一套少一套”的現(xiàn)實(shí)使得投資人對出售房產(chǎn)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。對買房人來說，限購令出臺(tái)無疑是一個(gè)投資標(biāo)的更加“稀缺”的信號。既然“限購”并沒有阻止房價(jià)上漲，同樣，一旦市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)解除限購對市場交易的正面影響也不會(huì)那么大。
從實(shí)際成交情況來看，呼和浩特、濟(jì)南和海口等全面取消限購的城市，除了濟(jì)南在解除限購之后的一周內(nèi)交易量同比翻倍，其他城市并無太大起色，更不要說成交均價(jià)上漲了。
本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而是市場供需出現(xiàn)失衡引起的，某種程度上可以說，房地產(chǎn)的行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。據(jù)瑞信證券估算，城鎮(zhèn)人口增加帶來的需求每年大概只有300多萬套，而去年整個(gè)商品房竣工量為1100萬套。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個(gè)城市存銷比已超過20個(gè)月，已放松限購的呼和浩特、沈陽、天津，都屬于庫存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過20個(gè)月。
不止在二三線城市，一線城市的房地產(chǎn)市場也是陰云密布。今年上半年，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格增幅比去年同期連續(xù)8個(gè)月回落。二手房簽約量減少52.6%，當(dāng)月價(jià)格較上月連續(xù)3個(gè)月下降。
另外，由于北京的特殊性，相當(dāng)比例的住宅供應(yīng)并非由商品房用地解決。未來一段時(shí)間，北京一些原本不在商品房供應(yīng)體系內(nèi)的大量住房，極有可能搶占商品房的銷售市場，降低對商品房的需求。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾舉例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實(shí)際供給情況則是，商品房住宅用地2394公頃，完成計(jì)劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃。非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。上述非商品房住宅用地，定向分配給中央或國務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等用途。隨著反腐運(yùn)動(dòng)的持續(xù)性開展，部分超標(biāo)占有的住房將陸續(xù)騰退。
解放軍四總部、軍委紀(jì)委近日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好離退休干部違規(guī)住房用車問題清理工作的通知》，作出了全軍離退休干部騰退多占住房，家庭一地只能住一處合規(guī)住房，子女已購房仍多占住房應(yīng)清退等要求。而自軍隊(duì)開始的多占住房清退措施，未來很有可能在地方各部門推廣，屆時(shí)，由于北京非商品房住宅體量的龐大，這一部分閑置住房的釋放，也將降低市場對商品房的需求。
如果一線城市代表的北京住房都不再緊缺，繼續(xù)限購令還有必要嗎?
