始于年初杭州的樓市周期性調(diào)整，已經(jīng)波及到一線城市。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，前5個月北京市商品房(包含所有新建住宅、商業(yè)、車位等)合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，是近8年來的最低值。截至2014年6月20日，北京市期房住宅和現(xiàn)房住宅庫存達80038套，創(chuàng)下近18個月以來的新高。隨著市場銷售下降和住宅庫存增加，未來一線城市樓市或?qū)⑦M入實質(zhì)去庫存階段。
今年以來，包括北京在內(nèi)的一線城市住宅庫存均出現(xiàn)較快增加態(tài)勢。據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，今年5月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3215萬平方米，環(huán)比增長6.0%，同比增長20.3%。進入6月份，北京、上海、廣州、深圳住宅庫存面積明顯增加，較上年同期分別增長24.5%、8.7%、31%和15.4%。另據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面積為6134.9萬平方米，同比增長1.6%。以住宅建設(shè)平均周期一年到一年半測算，未來北京市商品住宅供應(yīng)面積將大幅增長，加上投資、投機性住房需求套現(xiàn)因素影響，樓市實質(zhì)去庫存將成為今明兩年北京樓市的主要特征。
房價過高是制約一線城市樓市實質(zhì)去庫存的主要因素。應(yīng)該說，以北京為代表的一線城市就業(yè)機會較多，工資相對較高，可以支撐一定水平高房價。據(jù)北京市統(tǒng)計局公開發(fā)布數(shù)據(jù)，2013年北京市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為93006元，同比增長9.8%。以三口之家兩個城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員計算，家庭年收入達18.6萬。按照10倍的房價收入比計算，家庭大約可承擔價值186萬的房產(chǎn)。再假定家庭收入再增加一倍，大約也僅能承擔價值372萬的房產(chǎn)。上述推算，還未完全考慮家庭基本生活開支和住房貸款利息的影響。由此可見，相對北京市五環(huán)以內(nèi)動輒單價5萬元左右的房產(chǎn)，當前居民家庭收入水平確實難以支撐。此外，還要考慮到在京年均收入超過平均水平一倍以上的就業(yè)人員，絕大多數(shù)都已經(jīng)在前些年購買了房產(chǎn)。在全國房地產(chǎn)周期性調(diào)整趨勢日益明顯情況下，北京市改善性住房需求增長空間也已經(jīng)非常狹小，除非房價有實質(zhì)性下降。
降房價是去庫存最有效的手段。今年5月份，北京、上海、廣州、深圳一線城市的新建商品住宅價格指數(shù)雖然依然保持同比正增長，但同比漲幅分別為9.7%、11.3%、9.6%和8.9%，相比4月份均出現(xiàn)了收窄。雖然金融管理部門多次重申要支持首套房貸款需求，但在一線城市住房按揭政策難以落到實處。這不是因為金融機構(gòu)有意收縮個人住房貸款，而是因為在高房價下符合申請個人住房貸款條件的人數(shù)確實不多。高房價也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求對住房品質(zhì)和建筑面積要求較高，需要更多貨幣投入。但目前一線城市相對高檔公寓或住宅單套總價均在600萬以上，已經(jīng)不是普通改善性住房需求所能承擔。實踐中，相當部分一線城市改善性住房需求，往往選擇了先出售舊房再購買新房的模式，但必須是以成交活躍的住宅市場為支撐。因此，只有降低房價，才能有效刺激改善性住房需求入市，讓剛性住房需求人群買得起房。除此之外，別無他法。
要合理引導樓市預(yù)期。應(yīng)該看到，當前全國性樓市周期性調(diào)整，與一些境外媒體宣傳的“樓市崩盤”、“唱空”存在本質(zhì)上差異。作為商品，其價格漲漲跌跌是正常現(xiàn)象，沒有只漲不跌的商品，也沒有只跌不漲的商品。住宅也是如此。尤其是過去10多年我國房價累積漲幅巨大，對居民收入和市場租金過度偏離，實在需要調(diào)整。部分機構(gòu)要求政府救市的輿論，對市場預(yù)期的影響很大。事實上，政府救樓市最有效手段即是貨幣再次大幅注水。這樣一來，為阻止家庭財產(chǎn)貶值，居民財富將大量向住宅轉(zhuǎn)移，并推高住房成交價格。不過，這樣救市的代價將十分高昂，必然在未來醞釀成為災(zāi)難性的經(jīng)濟金融危機。如果我國貨幣政策仍將保持穩(wěn)健，那么一線城市房價向下調(diào)整將不可避免。