近幾個(gè)月來，有關(guān)中國房地產(chǎn)市場將崩盤，政府著手救市等狼來了的言論經(jīng)常見諸報(bào)端。筆者認(rèn)為，需要正確判斷目前中國房地產(chǎn)市場的狀況。
筆者認(rèn)為，目前這輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是調(diào)整剛剛開始，幅度很淺。今年上半年，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為低迷，這主要表現(xiàn)在成交量同比下滑2-3成，個(gè)別城市達(dá)到4-5成，銷售商采取多種手段促銷。但是，房地產(chǎn)市場價(jià)格的下跌剛剛開始，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)的數(shù)據(jù)顯示，5月新房平均銷售價(jià)格一改4月份漲幅0.1%的趨勢，比4月份下降了0.3%，這是自2012年6月以來的首次下跌。從同比數(shù)據(jù)看，5月新房平均售價(jià)同比仍上漲了7.8%，盡管漲幅有所回落。如果說調(diào)整已經(jīng)開始，不妨認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場調(diào)整的第一階段。
二是局部性調(diào)整的特點(diǎn)仍較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月份100座中國城市中有62個(gè)房價(jià)下跌，而4月為45個(gè)。這說明，雖然房地產(chǎn)價(jià)格下跌的城市有所擴(kuò)散，但并非全國性的下調(diào)，仍有四成城市的房價(jià)在上升。
基于上面兩個(gè)簡單的數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的此輪調(diào)整由于持續(xù)時(shí)間太短，遍及地區(qū)有限，難以看到拐點(diǎn)的形成。
國際貨幣基金組織和世界銀行的官員最近在華發(fā)表的談話也都認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場還沒有到達(dá)拐點(diǎn)，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整只是部分地區(qū)的調(diào)整。這一判斷未涉及未來房地產(chǎn)市場的趨勢，不過基本說清了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的基本情況。
不過基于中國房地產(chǎn)市場前些年上漲的情況，以及對本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整性質(zhì)的判斷來看，中國房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)很可能正在形成。
過去十年里，中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了至少五倍，一方面可以認(rèn)為，這是成型不久的中國房地產(chǎn)市場市場價(jià)值的回歸，但從另一方面看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度已經(jīng)過大。同期城鎮(zhèn)居民收入雖然也連年上漲，但是僅上漲了兩倍多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲的幅度。房價(jià)在一定程度上已經(jīng)透支了收入的增長。
國際貨幣基金組織最近還連續(xù)發(fā)表一些報(bào)告，對一些國家房地產(chǎn)市場的情況作出警告，其中有一份有關(guān)全球房地產(chǎn)市場的報(bào)告，認(rèn)為許多國家的房價(jià)均已遠(yuǎn)超歷史平均水平，各國應(yīng)采取積極行動(dòng)控制地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，防止再次出現(xiàn)毀滅性的房地產(chǎn)市場危機(jī)，威脅全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。報(bào)告特別提出，新興市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)價(jià)格上升更快，究其根源是全球主要央行的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面使貨幣形成升值壓力，同時(shí)也為資產(chǎn)泡沫的形成打下了基礎(chǔ)。
對于新興市場國家而言，房地產(chǎn)市場的過熱危害更大。由于目前主要發(fā)達(dá)國家貨幣政策仍處于超寬松狀態(tài)，因此，充裕的資金繼續(xù)成為資產(chǎn)市場的依托。一旦這種局面真正改變，風(fēng)險(xiǎn)仍然難以確定。
因此，筆者認(rèn)為，如果中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該是向更為理性狀態(tài)的回歸，值得歡迎。而在地產(chǎn)市場將調(diào)未調(diào)或已調(diào)未深調(diào)的情況下，以各類救市措施政策應(yīng)對，一方面并無必要，另一方面也可能改變了這輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的節(jié)奏。