在“分類調控”的指導思路下,地方政府紛紛啟動救市,手段也可謂五花八門。除了常見的松綁限購、下調契稅之外,“限降令”也于近期橫空出世,成為頗受地方政府青睞的救市“法寶”。但需要注意的是,這種行政色彩濃厚的救市政策,正在干擾正常的價格機制,釋放“托市”信號,并與“市場主導”方向相悖。地方政府救市心切,但切忌拔苗助長,反而破壞市場機理。
價格信號是指導市場行為的重要機制。當價格上漲時,通常意味著市場供應不足,利潤空間仍大,并可吸引投資進入。而當價格下跌時,往往意味著供應過剩或需求不足,利潤空間小,不宜再追加投資。在一個健康的市場中,價格必然是有漲有跌,從而對市場主體的決策起到指導作用。
如今的房地產市場雖處于傳統的熱銷季節,但“量價齊跌”的態勢已然確立。由于房地產的區域差別愈加明顯,不同層級的城市之間,有著不同的價格邏輯。其中,一線城市雖然供需仍然失衡,但由于利好過度透支,使得房價已背離市場購買力,在需求方的觀望情緒下,價格不得不向下微調。部分二三線城市供應過剩,消化能力不足,房價存在下行壓力。這種價格變化反映了市場的真實情況,即當前市場正處于調整階段,供需雙方都在觀望。
然而,一系列眼花繚亂的救市政策,正在干擾正常的價格機制。尤其是多個城市祭出“限降令”,更是釋放出“托市”的政策信號,即與“去行政化”的政策思路相悖,也會引發跟風效應,從而對市場主體的決策帶來不利影響。
今年年初,監管層提出“分類調控”的思路,意指針對不同的區域,實施不同的調控政策,這也給地方政府留出自我調整的空間。而從某種程度上說,“救市”的確存在一定的合理性,如個別城市正在實施限購政策,行政色彩濃厚,且難以達到效果,已失去了存在的必要。
但需要注意的是,我國房地產市場發展到現階段,總體供需關系趨于平衡,市場泡沫擠出,市場空間縮小,房地產業正經歷一個變革的陣痛期。在這個階段,引導市場進行自發調整,要比盲目救市更為重要。換句話說,地方政府的救市之手切勿伸太長。
首先,“去行政化”的大方向必須把握。行政調控手段對市場帶來的不利影響已無需贅言,隨著“限購令”逐漸淡化,“去行政化”也已拉開大幕。如今市場處于低點,以行政手段進行托市的行為屢見不鮮,對此需要警惕。事實上,就“限降令”的性質來看,其不僅難以執行,效果也必定不佳。
其次,樓市政策“紅線”必須堅守。其中,一線城市的限購政策暫無調整的必要。為避免引發市場預期生變,必須嚴守現有調控手段。而信貸政策的底線同樣不可觸碰,尤其是最低首付比例政策,在監管層未予調整的情況下,地方政府不應擅自調整。
最后,與各項改革協調同步。房地產市場的發展,既與個人住房信息系統、不動產統一登記等長效機制建設密不可分,又與區域一體、戶籍、土地等各項制度改革密切相關。各地對于政策的調整,需要依據上述改革進展,協調推進,切勿只著眼于樓市本身而忽略大局。
只有在市場陷入低迷時,才真正考驗政府部門的智慧。當前房地產市場處于陣痛期,經濟大勢也面臨調結構的關鍵階段。此時應真正將目光放到“市場化”和“可持續發展”的方向上來,以合理的方式推動市場調整。拔苗助長,最終將事與愿違。