對于本輪樓市調整周期而言，5月份是標志性的月份，百城新房價格結束連續23個月的環比上漲后，從5月份開始進入下降通道。十大城市中有8個城市的新房價格開始下跌，而一線城市中，僅有北京環比上漲0.69%，其他三個城市則全部下跌。繼4月份出現首次下跌后，5月份二手住房價格繼續下跌，交易活躍的10大城市主城區二手住房價格環比跌幅從4月份的0.06%擴大到0.83%，十大城市中八個城市的二手住房價格下跌，一線城市則全部下跌。
根據前兩輪調整的經驗看，隨著成交量逐月下滑，房價下跌盡管會稍晚一些，但下跌是遲早的事情。這一方面緣于前期購房需求釋放太快、房價上漲過快，市場上的購房平均支付能力下降，只有通過一定降價才能使得房價與住房支付能力匹配;另一方面，在市場調整時期，購房者對于市場前景預期表現出悲觀情緒，需要通過降價來活躍銷售氣氛、提振市場情緒;此外，“以價換量”回籠資金，是開發商緩解庫存和資金鏈壓力的常規選擇。
本輪降價呈現出由點及面的特征，從局部地區(如華東)向全國蔓延、由中小開發商向全部大中小開發商蔓延。不同于前兩次調整由從上到下的緊縮性調控政策引致，本次調整并未由調控政策收緊引發，更多的是行業自身調整的結果。同時，國家對于經濟下滑的容忍度在提升，再加上銀行貸款利率明顯上升，預計本輪調整周期會比較長、幅度也會比較大。從價格最高點轉為價格首次下降，前兩次樓市調整分別經歷了11個月和8個月，而本次調整從2013年10月份的房價最高點到首次下降的今年5月份，經歷了7個月，可以得到此次調整比較劇烈的結論。
筆者認為，驅動本輪調整幅度較大、調整劇烈的因素主要有三方面：一是房價在連續上漲10多年并創歷史新高的情況下，居民的住房支付能力總體上下降。本世紀以來，我國城市房價整體呈上漲態勢。過去十年，中國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%，一線和二線重點城市的房價10年來上漲4-5倍，而核心區的房價上漲5-8倍左右，二三線城市的房價上漲2.2倍左右，全國平均房價上漲1.45倍;二是住房供應過剩、無效供應的問題顯現。我國城鎮人均住房套數從2008年的0.74套增長到2013年的人均1.1套，住房短缺的問題解決，供應過剩的問題開始凸顯。另外，近年來供應大多偏向主城區以外，公共配套建設滯后，開發商和購房者過度追求房價上漲收益，住房實體供應的有效性下降，也到了需要通過降價來去泡沫、去無效供應的時候;三是開發商資金鏈超預期緊張。目前出于風險的考慮，銀行開發貸款依舊偏緊，而在國家清理影子銀行、緊縮地方債務的情況下，2010年以來成為重要融資渠道的信托、資產管理、委托貸款等也開始趨于緊縮，再加上2012年以來地價高企，占資金來源40%多的銷售回款成為保衛資金鏈的關鍵，降價銷售以緩解資金鏈壓力成為開發商的首選。
值得注意的是，在整體下調的背景下，結構性的分化問題比較突出。本輪調整初期，重點一、二線城市成交量下滑幅度較大，同比跌幅在30%左右，主要源于對需求的過分透支以及房價在2013年過快上漲;而二三線城市則由于在2012年以來已經有所調整，今年以來的下滑幅度并不大。因此，在本輪調整周期開始，去年底和今年初普遍認為比較堅挺的一、二線重點城市的房價開始下跌。
但是，對于住房需求集中、引領全國樓市的一二線城市來說，房價下跌是好的跡象。從筆者近期調研的情況來看，一線城市新盤定價比較合理、加推盤合理降價，都能夠取得不俗的銷售業績。CREIS中指數據顯示，42個城市成交量在5月第三周(5.19-5.25)環比回升6%，一二三線城市分別回升3%、3%和18%;5月第四周(5.26-5.31)環比回升3%，一二三線城市分別回升15%、8%和-24%。此前一直比較疲軟的重點城市(特別是一線城市)銷售向好跡象明顯，上海、廣州、深圳、南京和武漢等重點城市近期推盤16個，整體去化良好。重點城市(特別是一線城市)通過適度降價實現低位啟穩是好兆頭，有利于激活市場需求、防止過度悲觀。
考慮到半年業績考核，再加上二季度為銷售淡季，主要城市庫存攀升為開發商“以價換量”形成倒逼，預計2-3季度開發商整體“以價換量”的策略不會改變，全國范圍內的房價下跌周期開啟。同時，銀行按揭貸款緊縮性政策已經見底，盡管貸款利率會上浮，但購房者對此已經認可。但是，未來貸款發放規模會增加、節奏會加快，這可以對開發商“以價換量”的策略形成強大支持。另外，通過房價適度下跌來暴露和解決樓市過快發展中的一些體制性問題，漸進去泡沫、去杠桿，以利于行業在未來更好地發展，是監管層在樓市調控上的基本態度。