房地產市場的差價，可比股市難抓多了，因為交易期長，稅費高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產”，不適合投機了。
最近接到兩位深圳朋友的電話，都咨詢房子問題。第一位朋友計劃在深圳中心區購買第四套房子，問我是不是時候。第二位朋友則想賣出惟一住房，改為租房住，因為他覺得房價見頂了。
這真是應了那句老話：有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里。其實不僅僅是普通人，就連房地產商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬元賣了他在北京東三環旁邊的盈科中心現樓，孫宏斌則在附近以7.3萬元每平米買了土地。
如今中國樓市已經出現了拐點，2014年就是房價大分化之年。我的判斷是，長期看，未來“有用”的房子可以繼續溫和上漲，“沒用”的房子將無底線下跌。
什么是“有用”的房子?當然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子，只會出現在有人氣的地方。哪里最有人氣?當然是一線城市的中心區。因為這里有最好的公共資源、最好的工作機會和最好的創業環境。當然了，這里還居住著中國最有錢、最有權的人，他們會千方百計維護自己家園的價值，而且我相信他們有能力做到這一點。
中國的房子，跟歐美相比至少有八大不同：第一，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的，西方是私人產權、自由交易的，這成為中國房價高的一大誘因;第二，城市模式不同，中國人習慣了下樓有出租車，小區附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預約想打車非常困難。中國人的天性，造成了中國城市擁擠、高密度，中心區房價貴，這跟歐美正好相反。由于中國山多地少，人口眾多，所以中國城市發展想復制美國模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國涉及房地產的稅費，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房價，西方抑制房價。第四，中國的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區住。歐美公共服務比較均等，除了有學區概念，其他都比較淡。第五，中國社保體系不健全，中國人買房養老意識非常強。第六，歐美這些成熟市場經濟國家，市場規范，投資渠道多，熱錢有出路，中國過去十年只有房地產投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房價。第七，中國幾千年的農業社會，安土重遷，買地買房是民族本能，這一點跟其他國家完全不同。第八，中國的城鎮化率目前只有54%左右，而發達國家已經達到70%以上，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口，而西方絕大多數城市人口增長緩慢，甚至減少。
正因為有這八大不同，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣東西。尤其是大城市中心區的房子，它承載了太多的意義，有著太多的附加值。至少從2014年開始，以前由2000多個大小城市分擔的全國投資性購房需求，目前已經全面壓向為數不多的幾個“最好的城市”。因為大家都看清楚了，到這些城市買房子最安全。與此同時，國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無限制侵占耕地，要求調減建設用地規模，增加開發強度。實在沒有土地可用的，跳出去發展衛星城。這些措施，將給一線城市中心區房價提供堅實的價格支撐。
但也應該看到，一線城市中心區房價的確已經太高，短期面臨調整的壓力，甚至未來一兩年都方向不明。但如果你認同房子是一種“慢資產”，是家庭的資產之錨，是長期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛，那么，也許今年的某個時間，是入市的機會。而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”，試圖做差價。房地產市場的差價，可比股市難抓多了，因為交易期長，稅費高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因為房子以后就是一種防御性投資、“慢資產”，不適合投機了。
