當下的樓市分化之勢，遠不是“供應過剩”所能概括的。最突出的，還是供求結構失衡。而同是樓市供應過剩，在不同地方、不同城市的表現都很不同。如何解決，需要深入分析當地的產業結構、有效需求、公共配套等問題。若簡單地將分類調控理解為退出限購，很可能給市場傳達出政府要救市了、開發商可拿地了、房價要上漲了的錯誤信號，從而掩蓋樓市供應過剩的本質問題，不僅加劇長期內住房供求失衡、無效供應和泡沫，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。
多重消息顯示，樓市走弱之勢可能超出預期。首先是2月以來發軔于華東區域的樓市降價潮到目前已蔓延全國，主流開發商也卷入其中，但“以價換量”的策略并沒有實現，主要城市樓市下滑的態勢并未緩解，中國房地產指數系統(CREIS)數據監測的44個重點城市4月成交量同環比分別下降20%和10%。在供求關系最為緊張的北京，4月扣除保障房后的量價環比分別下降了20%和10%，新增項目整體去化率不足40%;其次，披露一季度業績預報的103家上市房企，近一半業績下滑或虧損，龍頭萬科更出現了自2002年以來的首次利潤下滑，有傳聞稱其副總毛大慶在某個沙龍上的發言表達了對樓市的無限悲觀，并直言很多城市在未來若干年都別想翻身;最后，4月百城中近半房價下跌，整體房價環比直降0.28個百分點，創近4個月最大降幅，0.1%的月度漲幅是4月份開發商大面積降價的結果，同時也很可能意味著房價下降拐點的出現，這也必然會讓一季度同比下滑25%的新開工、個位數的土地溢價率的形勢在未來更趨惡化。
對于樓市下滑所產生的綜合影響，國內外媒體和專家目前的分析還是一致的。40%至50%的銀行存量貸款是以土地及房產作抵押的，50%左右的全社會固定資產投資是由房地產直接或間接引致的，而近20萬億的地方債務中，絕大部分都與房地產相關，下游消費能否穩住也主要看房地產。因此，房地產持續走弱絕非房地產行業的事情。一季度經濟下滑超出年初預期，主流機構認為主要是地產下滑惹的禍。盡管管理層在4月出臺了一系列“微刺激”措施，但4月和二季度的經濟數據已難以樂觀。
基于此，地方政府和開發商對松綁住房限購的呼聲很高，在部分地方更已從呼聲轉向了現實，先有鄭州、無錫等出臺了購房入戶的政策，間接松綁了限購，后有南寧打響了松綁限購的“第一槍”。而且，松綁限購也是今年“兩會”上提出的分類調控思路的貫徹和體現。很多專家和媒體認為，由于樓市繼續疲軟、庫存高壓，樓市已危及地方財政和區域金融風險，松綁限購是必然的，后續還會有更多的城市加入到松綁限購的隊伍中。
分類調控、自主調控是基于今年樓市分化的情況下而提出的，一方面，供求關系長期緊張的城市，限制住房資源購置和占有的政策將長期堅持;另一方面，庫存消化壓力大而有效需求受到制約的城市，則不能不考慮如何按市場化原則探索調整既有的政策，特別是行政干預性的限購政策。問題在于，目前樓市在城市間的分化勢頭遠遠超出了業界與各方的估計。在整體上，分化表現為一線和二線重點城市的樓市基本健康，供求關系緊張的局面長期內難改，多數二三線和三四線城市供應過剩、甚至出現泡沫破滅的風險。
不容否認，樓市供應過剩的問題確實比較嚴重。截至4月末，上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存創5年來新高。據一季度財報的預披露，各上市房企的庫存在驚人增長。在四大龍頭房企“招保萬金”中，萬科存量增幅最大，高達30%;保利一季度存量為2399億，增幅為28%;招商地產784.8億元，增幅為7%;金地集團766億元，增幅為9%。另外，主攻二三線和三四線城市的碧桂園，去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米，按照去年的銷售規模，需要大約3年或更長時間才能消化現有庫存。
但是，樓市分化遠遠不止于此，特別是二三線、三四線城市樓市，遠遠不是一個簡單的“供應過剩”所能概括的。最突出的，還是供求結構失衡。目前，大多數城市新房供應集中在外圍，以新區或開發區的形式出現。這些區域的住房，都有個很大的弊病：公共服務供給不足或徒有其名。目前市場需求的主力是剛性需求，不僅對房價比較敏感，而且對是否能滿足居住生活的配套服務也很敏感。因此，樓市過剩供應的部分中，很大一部分可以說是無效供應，很多地方出現的“空城”或“鬼城”就是無效供應的代名詞。老百姓不買此類房子，主要原因不是供應太多了，而是對無效供應用腳投票。因此，對于這部分過剩的住房，需要解決的是如何設法解決補缺配套的問題。主要包括教育、醫療、交通、商店、菜場等場所，以及這些場所提供的公共服務是否如中心區一樣貨真價實。
另外，很多城市的樓盤供應過剩，主要是相對于需求不足而言的。對于很多傳統的工業型城市、資源型城市、人口老化嚴重的城市，近年來人口流入相對比較遲緩，有的甚至出現了人口凈流出的狀態。但是，這些城市的房地產卻發展得非常迅速，地方急于發展經濟和推進城市建設，過去若干年內出讓了太多土地，造成了住房相對于需求的過剩。這其中就包含一些區域、次區域的中心城市，如南寧、貴陽、沈陽、蘭州、長沙、青島、大連等，其本身制定了雄心勃勃的區域發展計劃，但區域產業、人口的集聚程度遠遠低于預期，而房地產卻瘋狂地發展起來了。對于這部分過剩供應住房，需要通過提高區域經濟、產業、人口的集聚程度，具體的措施需要從破除二元戶籍制度、社保向非戶籍人口覆蓋、區域內各城市間產業重構和優化等方面來入手。
仔細分析一下，同是樓市供應過剩，在不同的地方、不同的城市表現都有很大的不同。如何解決，需要深入分析當地的產業結構、有效需求、公共配套等，這些問題短期內難以解決，但可以肯定，絕非是簡單地放松限購這一策所能解決的。筆者因此認為，眼下地方政府、房地產企業、購房者對于分類調控和退出限購的政策的認識有誤區，基本上都認為是要消化庫存，阻止樓市進一步下滑。但是，若簡單地將分類調控理解為退出限購，很可能給市場傳達出錯誤的信號，即政府要救市了，開發商可以拿地了、房價要上漲了，從而掩蓋了樓市供應過剩在產業基礎、有效需求、人口導入、公共配套等方面的本質問題。最終的結果是，不僅加劇長期內住房供求失衡、無效供應和泡沫的問題，而且還喪失了化解樓市泡沫的最佳窗口期。