很多人認為中國的房地產泡沫很快就會破滅，這種判斷是建立在數據指標和歷史經驗之上的，數據指標就是房價收入比、房價租金比、存貨銷售比、房地產相關貸款占銀行貸款的比重等等，而歷史經驗就是曾經發生過房地產泡沫危機的國外案例。數據指標顯示，我國樓市泡沫非常嚴重，而且這些數據指標值與日本、美國、東南亞等國房地產泡沫破滅時的指標值很接近。在這種情況下，近期國外輿論對我國樓市再次掀起一股
“做空潮”，而這一次國內政商學三界已經不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞，也不像以往認為屢試不爽的政府微調就可以輕松解決問題。筆者認為，面對目前的樓市狀況，需要從防范泡沫破裂的系統性風險高度來看待。
縱觀國際上的房地產泡沫危機的累積和爆發，某一時點上的泡沫有多大、累積到何種程度、是否會破滅等在事前是難以判斷的，一般只是事后才能證實，在事前頂多只能做一做數據指標在國別間的比較。但是，由于我國的城市化水平、土地制度和相關比較國家差別很大，橫向比較的可借鑒程度不大。若要杜絕事后覺醒的“馬后炮”式判斷，最好就是做實需求來消化樓市虛增的部分，爭取將泡沫在其破滅之前消化一部分。
首先，我們需要認識到風險在哪里、風險的特征是什么。未來，樓市走向只能是區域或城市間的分化繼續加劇，一線和少數重點二線城市還比較健康，畢竟可持續的人口凈流入對樓市需求的支撐力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年間新流入城市的人口中，55%的部分集中在經濟排名前五的城市。但是，絕大多數二線城市和三四線城市就沒有這么幸運了，它們最大的問題是人口導入低于預期，而僅存的有效需求無法填滿過剩供應的“黑洞”。一方面，這些城市中絕大部分的批準預售/銷售的比值在1.5以上;而更重要的是，過去急于發展經濟和推進城建，地方政府出讓了太多的土地。僅2009-2012年，津漢沈渝四個典型二線城市出讓的土地面積就超過了1億平方米，遠大于同期四個一線城市出讓的土地規模。除東部少數三四線城市外，人口規模越小的城市，人均出讓的土地面積越大。因此，后續入市住房和待開發的土地還會排山倒海地加重庫存。
另一方面，由于本世紀以來房價和地價持續過快上漲，特別是2009年刺激性政策對樓市成交量和價格的虛推，人口和收入增長正常驅動(也即城市化驅動)的樓市量價增長部分已被提前透支。業內人士認為，全國樓市供應不足在2009年就出現了反轉的拐點，自那以后需求增長一直由房價上漲預期支撐著。目前，留在市場上的是承受不起高房價的剛性需求，占比高達90%左右。一季度重點一二線城市中，凡是去化較好的項目均是有誠意降價的項目，意味著有效需求是何等有限，對于房價是何等敏感。
近期，南寧打響政策救市的“第一炮”，這是一個很重要的信號，對其理解不能過多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購上，而應該放在政府救市的態度和思路，這種態度和思路折射的是如何消化供應過剩的風險，特別是防止其轉化為泡沫破滅危機。很明顯，僅僅松綁限購不僅是短期“打雞血”的做法，更關鍵的是受限購束縛的需求比較弱，即使將其釋放出來也無法消化龐大的庫存壓力，政府上下對此存在共識。因為，很多二線城市限購區域僅限于主城區，而新增供應則主要集中在外圍，限購控制住的需求隨城市近年來瘋狂的外圍擴張而減少。因此，消化庫存所需要的數量級新增需求，必須從外部導入，而南寧的做法就是將北部灣經濟區域內其他5個城市的需求導入到南寧這個區域中心城市。
區域一體化，意味著區域內要素流動方向和產業結構的再造，中心城市的人口和資源積聚能力將增強，住房需求將會增加。類似于南寧這樣的非重點二線城市、次區域中心，在全國有三四十個左右，這類城市也是樓市風險最突出的城市。借助于區域一體化，將有效需求導入中心城市，既消化了樓市供應壓力(包括商業地產)，也解決了因人口積聚不足而導致的產業積聚和轉型滯后和內需不足的問題。
從這個角度講，區域一體化是新型城鎮化的應有之義，樓市泡沫問題也將在新型城鎮化過程中自然消彌。但是，可惜的是，南寧的做法沒有將解決住房需求與解決戶籍需求對接起來，有區域一體化或新型城鎮化之表而無其里。試想，如果不解決戶籍障礙，新增的住房需求就無法享受等同于南寧市民的公共服務待遇，怎么能在南寧安定下來，成為帶動消費、稅收增長和產業基礎的持久動力?最后的結果，極有可能是短期刺激了一批看好房價上漲的外部投資需求，但實現這部分需求的住房將僅僅貢獻了空置的住房部分，而與區域一體化并無多大關系。
因此，若想讓房地產泡沫軟著陸，首當其沖的就是釋放受抑制的城市化部分，即以戶籍和社保向非戶籍常住人口全覆蓋來釋放有效需求，吸引外來需求。若將購房與給予戶籍和社保一對一掛起鉤，決心要買房和能買得起房的外來人口中，絕大多數也一定是想要在城市安定下來、也能夠在城市安定下來的人群。這樣的話，先從常住人口開始，人口順應區域經濟一體化過程中產業的積聚而自然在區域中心城市積聚，未來人口增長和收入增長就變得可持續，樓市泡沫消化、新型城鎮化、產業轉型升級(向第三產業)也就會順理成章地實現。
以實現區域一體化來松綁限購，不僅是樓市分類調控的體現，而且是樓市行政性干預漸進退出、市場化調控措施回歸的體現，這是一條正確的路徑。從南寧松綁限購的做法，以及近期其他城市傳聞調整限購政策的做法看，地方政府松綁限購的還主要是著眼于消化樓市庫存壓力，對于區域一體化和樓市長久穩定的關系在認識上還不到位。事實上，我國任何一個區域的中心城市，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符，戶籍和公共服務隔離等行政區域間的壁壘是主要原因。因此，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的，認真消除阻礙區域一體化的行政壁壘，就可以消化整體樓市風險中的很大一部分。