近期，媒體報(bào)道的地方樓市刺激措施——“閩十條”無(wú)疾而終，這被認(rèn)為是“壞”的刺激政策，因?yàn)槠浔举|(zhì)上是為了刺激樓市投資投機(jī)情緒，輔之以增加市場(chǎng)流動(dòng)性，進(jìn)而為地方政府提供持續(xù)的收入，來(lái)維持其目前的支出模式、投資模式，本質(zhì)上與“4萬(wàn)億”期間的樓市刺激思路如出一轍。即使這一方式行之有效，也只會(huì)讓泡沫越吹越大，不僅輸了政府的形象，而且給未來(lái)留下的將是一個(gè)更大的爛攤子，而并非是經(jīng)濟(jì)重拾活力。
從目前我國(guó)企業(yè)和地方政府的杠桿率、債務(wù)率觀察，再考慮到市場(chǎng)情緒之脆弱、樓市風(fēng)險(xiǎn)之敏感，樓市傳統(tǒng)的刺激政策已經(jīng)沒(méi)有任何空間了。但是，這并不代表樓市與近期關(guān)注的經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施沒(méi)有關(guān)系。因?yàn)椋据喼荚诜�(wěn)定經(jīng)濟(jì)合理區(qū)間的各項(xiàng)改革措施，其目的是不再讓泡沫繼續(xù)膨脹的前提下，漸進(jìn)消化泡沫來(lái)緩沖信貸質(zhì)量、金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)下滑，最終為了經(jīng)濟(jì)再平衡和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的順利調(diào)整，而并非像2008至2009年那樣，是為了托住經(jīng)濟(jì)不再下滑。今年一季度，樓市在土地市場(chǎng)、投資交易、資金供應(yīng)上突然轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速(16.8%)創(chuàng)2013年以來(lái)的新低、新開(kāi)工下降25%、住宅銷(xiāo)售下降5.7%、占開(kāi)發(fā)商到位資金近一半的定金及預(yù)收款下降3.6%，這與2013年全年火熱態(tài)勢(shì)形成巨大反差，這是造成經(jīng)濟(jì)下滑的重要原因。
2013年，盡管管理層在樓市上沒(méi)有出刺激政策，但影子銀行、信貸投放對(duì)于樓市資金需求的接濟(jì)，政府對(duì)于地價(jià)和房?jī)r(jià)攀升的容忍，樓市泡沫進(jìn)一步被吹大了，這也是去年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速?gòu)?qiáng)于工業(yè)增加值增速、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠達(dá)到7.7%的主要原因。因此，未來(lái)不管是去泡沫，還是去杠桿，不僅撇不開(kāi)房地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)還將是源頭和攻堅(jiān)之所在。從靜態(tài)來(lái)看，樓市開(kāi)發(fā)投資及相關(guān)聯(lián)上下游投資占據(jù)固定資產(chǎn)總投資近50%、樓市及土地為抵押品的貸款占據(jù)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模的近50%。因此，防止金融機(jī)構(gòu)和地方政府進(jìn)一步加杠桿，就要掐斷對(duì)于房?jī)r(jià)和地價(jià)繼續(xù)攀升的預(yù)期;兜住泡沫不破裂的底線，就要讓樓市過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)軟著陸。
因此，樓市需要好的刺激政策，不僅用于緩沖信貸質(zhì)量、金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)下滑，還需要借此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前，樓市風(fēng)險(xiǎn)的一方面就在于無(wú)效供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而非需求不足的風(fēng)險(xiǎn)，即新增房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中于城市郊區(qū)、新區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)，而公共服務(wù)配套卻沒(méi)有同步跟進(jìn)和高質(zhì)量供給，這與目前合理需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過(guò)90%的局面不相適應(yīng)。據(jù)筆者調(diào)查，今年一季度主要城市的降價(jià)樓盤(pán)都集中在城市邊緣、公共配套嚴(yán)重不足的地方，包括北京和準(zhǔn)一線城市杭州，這事實(shí)上是過(guò)去十多年內(nèi)地方政府過(guò)分追求土地財(cái)政、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者過(guò)分追求房屋資產(chǎn)升值的結(jié)果。
從需求來(lái)看，目前24至28歲的城鎮(zhèn)常住人口有1.2億，2013年新增城鎮(zhèn)常住人口1900萬(wàn)，而政府工作報(bào)告中“解決三個(gè)一億人”的問(wèn)題，2013至2017年要改造1000萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)。所有這些都意味著，不管是潛在的住房需求，還是現(xiàn)實(shí)的住房需求，都是非常充足的。問(wèn)題出在了供應(yīng)端，即由于公共配套不到位且質(zhì)量差，增加了購(gòu)房者的成本、降低了購(gòu)房者的滿(mǎn)意度。一言以蔽之，將泡沫時(shí)期樓市的供求特征與當(dāng)前樓市的供求特征等量齊觀。
因此，好的樓市刺激政策應(yīng)當(dāng)是追加城市樓市供應(yīng)主力區(qū)域的公共服務(wù)配套建設(shè)，將公共配套作為住房供應(yīng)體系的重點(diǎn)內(nèi)容，努力實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)外公共服務(wù)的均等化。這不僅有利于消化樓市供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，降低市場(chǎng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的敏感度、降低樓市的脆弱性;而且，此舉也是降低居民購(gòu)房成本、提升消費(fèi)在GDP中占比，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)再平衡和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效手段。更值得注意的是，樓市的此種刺激思路，符合近期管理層出臺(tái)的以“向改革要?jiǎng)恿Γ蛘{(diào)結(jié)構(gòu)要?jiǎng)恿Γ蚋纳泼裆獎(jiǎng)恿Α睘樽谥嫉母母锎胧?/P>
當(dāng)前，樓市風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)方面就是資金成本(主要是表外行融資)快速上升、銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的全面收緊。從國(guó)際來(lái)看，不管是上世紀(jì)80-90年代日本的地產(chǎn)泡沫破滅、北歐和亞洲金融危機(jī)，還是本世紀(jì)初的“次貸危機(jī)”，觸發(fā)樓市泡沫破滅的導(dǎo)火索就是資金成本的上升。盡管我國(guó)樓市供求雙方非市場(chǎng)化的特征非常明顯，再加上政府的隱性擔(dān)保、持有成本非常低、需求長(zhǎng)期居高不下，資金成本增加對(duì)于需求的沖擊有限。但是，當(dāng)樓市過(guò)去10年黃金周期運(yùn)行到尾部，而未來(lái)走向還不明朗(泡沫破滅，還是通過(guò)改革啟動(dòng)新一輪上漲)，特別是目前市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感度很高，資金成本上升的影響不可小覷。近期，資金緊張的中小開(kāi)發(fā)商、前期過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了破產(chǎn)的案例，這對(duì)于整個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的判斷有很大的影響。
此外，商業(yè)銀行出于利潤(rùn)剛性考核、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)疏解的考慮，去年底以來(lái)大幅度地收緊個(gè)人住房按揭貸款，表現(xiàn)在首套房貸利率普遍上升至基準(zhǔn)利率的1.05倍至1.1倍，二套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍以上。而且，很多個(gè)人購(gòu)房貸款被迫轉(zhuǎn)向高成本的抵押貸款和消費(fèi)貸款(利率一般在基準(zhǔn)利率的1.3倍左右)，這變相等于提升了房?jī)r(jià)水平，這也是阻礙樓市需求釋放的重要原因。
因此，另一個(gè)好的樓市刺激政策應(yīng)當(dāng)是在資金供給端“開(kāi)正道、堵邪道”，信托剛性?xún)陡堵卮蚱啤⒎科笤偃谫Y“開(kāi)閘”等都是一個(gè)好的開(kāi)端。后續(xù)，對(duì)于提供適應(yīng)市場(chǎng)需求的保障房和普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)，要確保資金正規(guī)融通渠道的暢通，除了資本市場(chǎng)融資，商業(yè)銀行信貸要保持穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大面積爛尾和恐慌情緒的蔓延;對(duì)個(gè)人首套住房購(gòu)置，要確保穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的、低廉的、足額的銀行信貸資金供應(yīng)。在政策性住房銀行建立之前，正規(guī)金融渠道提供的金融資源具有公共屬性，國(guó)有商業(yè)銀行要充分發(fā)揮其未卸下的政策性住房金融職能，滿(mǎn)足老百姓對(duì)于穩(wěn)定、廉價(jià)住房金融資源的需求。