三四線城市樓市加速“擠泡沫”的同時，被各界一直看好的一二線城市，近期也出現了部分樓盤降價的案例和相關報道。總結媒體的報道和筆者的實地調查，近期從杭州開始，已經有包括杭州、南京、成都和廣州等多個重點一二線城市被爆出樓盤降價的問題。這種市場走勢多少有點出乎政府、開發商和市場的預料。因為，在去年年底，政府還在加碼重點城市的調控，今年“兩會”上分類調控的提出，意味著對重點城市的壓制性措施依舊不會松動，而開發商高價拿地的熱情一直延續到今年。同時，2013年底機構的策略報告也對今年一二線城市普遍看好(盡管不會像2013年式的火爆)。那么，一二線城市降價的“內情”是什么?資金鏈倒逼，還是策略性使然，是否會在資金收緊、按揭停貸和影子銀行融資到期的沖擊下成為趨勢?對未來市場走勢、政策走勢的影響有多大，這些都需要我們仔細去分析。
去年市場透支了未來需求
今年前兩個月，中國指數研究院檢測的43個重點城市中，有超過8成的城市成交量環比下跌，北京、上海、天津和杭州等重點城市跌幅在30%-60%不等。3月樓市是傳統的“小陽春”，但今年并沒有如期到來，而是延續著1-2月份的疲軟走勢。3月份前兩周，光大證券重點監測的42個城市的成交量連續兩周下跌，這是2009年以來，首次在3月份第二個整周成交出現環比下降。總體而言，市場疲軟的氛圍到目前為止沒有明顯的改觀。
應當看到，當前這種疲軟的市場走勢，是去年四季度以來的回調的延續，主要原因是2013年市場快速上漲后的調整，具有必然性。在2012年高基數的基礎上，全國商品住房成交量在2013年的增幅超過了20%。重點城市盡管新建商品住房成交增速為14%，但占總成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，創2009年擴大內需以來的新高，上海二手房成交量甚至超過了2009年的水平。而且，重點城市新建商品住房和二手住房價格的同比增幅分別達到15%和30%左右。2013年市場“過旺”多少透支了未來的需求。在2013年底重點城市政策加碼、按揭貸款緊縮一直延續到今年一季度、三四線城市樓市過剩風險影響等情況下，市場整體呈現調整氛圍也就不奇怪了。
樓市降價從三四線城市蔓延到一二線城市，多為不實報道。三四線城市樓市降價潮，甚至是諸如近日所報道的秦皇島樓市“6折甩賣潮”確有其事，未來出現類似現象的城市應該還會有。但是，一二線城市降價則僅為個別案例，除杭州因供應過大，引發郊區部分樓盤降價而不具有代表性(杭州市場一向波動比較大)，報道的其他城市所出現降價現象，有的是策略性的尾盤銷售，目的是為了回籠資金，畢竟區域性市場有季度銷售任務的考核，考核的參照就是2013年一季度的成交規模;有的則是拿出少量(20-30套)房子做優惠以達到為開盤蓄客的目的，為未來銷售做準備。
決定房價是否下降有兩個因素
從歷史來看，決定房企是否降價的因素有兩個，最關鍵的是是否存在資金鏈壓力，庫存是否存在消化壓力也是一個因素。2013年，開發商到位資金同比增長近3成，銷售回款占比近50%，整體來看不存在降價銷售以緩解資金鏈的問題;從庫存來看，根據中國指數研究院的監測，20個重點城市庫存量消化周期在10個月左右，遠低于2009年和2012年樓市兩次調整時期的庫存消化周期。值得注意的是，由于2012年以來樓市超預期回暖，特別是2013年的火爆更是超出預期，有的開發商市場策略(拿地、融資)偏激進，在調整期出現降價的現象并不奇怪。但總的來說，降價也僅僅是個別開發商、個別樓盤的市場行為，并不具有普遍性，也并非是開發商整體“以價換量”銷售策略的應用，不值得過分炒作。
今年以來宏觀經濟數據較為“疲弱”，而前兩個月樓市新開工同比下降27%，住宅新開工同比更是下降了30%，這可能會使得目前表現平穩的開發投資(占固定資產總投資的25%左右)在今年后續幾個月出現回落，對于宏觀經濟走勢的沖擊不言而喻。今年“兩會”上，管理層在政府工作報告中也指出，宏觀政策走向將以“增長和就業不能越出下限”為基準，這意味著如果一季度經濟數據之不理想超出管理層容忍界限，不排除樓市“分類調控”的政策在實施上的重點向防止樓市過剩風險和泡沫傾斜，相應在貨幣政策上也會出現微調。
從樓市走向來看，成交量在一季度繼續低迷應該是大概率事件，全國樓市成交量增幅將在-1%左右，重點城市成交量將回落20%左右;價格將基本處于僵持的態勢，三四線城市整體將繼續低迷，甩賣現象將時有發生，一二線城市價格漲幅將回落。前兩個月，全國土地成交金額下滑幅度大于土地成交面積下滑幅度，住宅成交金額下滑幅度也大于住宅成交面積下滑幅度，這意味著住宅用地價格和住宅價格都出現了下降的跡象(而不是趨勢)。這種跡象是否會演化為趨勢，目前來看還沒有發生。
未來樓市分化趨勢明顯
未來需要觀察后續推盤情況和市場濃厚的觀望氛圍是否會在3月下旬和4月份改觀。2012年以來，房地產新開工和拿地的恢復，會在今年逐步形成供應，這對于2013年末開始增長的庫存來說是一個不小的壓力，但主動權在開發商和地方政府手中。觀望氛圍在目前來看還沒有緩解，而媒體不實的報道也有繼續加重這種氛圍的可能，但從部分樓盤降價效果來看，無論對于銷售，還是對于消費者，都起到了很好的效果。也就是說，目前很難觀察到供求關系趨勢性的走勢。
后續這種供求關系的演變，與按揭貸款收緊的問題是否能夠緩解、4月份到期房地產企業融資(主要是信托)償還對資金鏈的沖擊有多大，以及一季度經濟數據等驅動因素密切相關。因此，當前是樓市未來走向的一個重要的窗口期，不管是市場走向還是政策走向，都是如此。但總體而言，就今年來看，重點城市如果出現調整也是微幅的調整，三四線城市將在低位保持僵持的態勢。未來，樓市分化的趨勢會越來越明顯，一線城市會重新步入上升的態勢，三四線城市取決于新型城鎮化推進的效果。