原標題：一、二線城市房價明年仍存上漲壓力
三、四線城市量價齊降城市數(shù)量增多
●隨著城市化的推進與經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴重的問題。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在。因此，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度。
●住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。
《中國住房發(fā)展報告(2013-2014)》18日由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、《經(jīng)濟參考報》聯(lián)合發(fā)布。報告預(yù)測，一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩(wěn)有跌。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。
住房制度存諸多問題
報告主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，當(dāng)前中國的住房制度存在五方面問題。首先，住房制度城鄉(xiāng)分割，統(tǒng)一市場亟待建立。這種長期分割導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩與小產(chǎn)權(quán)房大量存在。中國過去的農(nóng)村住房制度成功解決了農(nóng)村人口的住房問題，但是隨著城市化的推進與經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴重的問題。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在。因此，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度。此外，因為城鄉(xiāng)分割，城市住房價格過快上漲問題更加突出，新轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口也難以統(tǒng)籌其在城鄉(xiāng)的住房投資與消費決策。綜上因素，又導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩，城市住房緊張，外來人口住房難以保證等問題。
其次，針對中低收入者的住房供應(yīng)相對較弱，多層次住房供應(yīng)體系尚未形成。針對各收入等級居民特點形成不同層次住房供應(yīng)體系是實現(xiàn)“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和樂居的多層次住房供應(yīng)體系還沒有建立起來，主要體現(xiàn)在：其一，商品房市場投資投機性需求未得以從根本上規(guī)范，房產(chǎn)稅改革未得以有效推行。其二，針對中等收入“夾心層”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障沒有解決。其三，針對中低收入居民家庭的保障性住房供給不足且相關(guān)制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其針對對象是“夾心層”的話，目前的比例是遠遠不夠的，并且也不宜大量采取政府直接實物配租的方式；如果是針對低收入家庭，目前的租金過高，補貼不足。其五，居民住房的貨幣化保障也沒有建立。根本上，沒有實現(xiàn)貨幣工資補貼與房價等比例上漲機制。
再次，金融、土地等基礎(chǔ)制度不配套，住房改革難以單獨推進。課題組成員高廣春博士認為，當(dāng)前宏觀調(diào)控往往就房地產(chǎn)調(diào)控談房地產(chǎn)調(diào)控，金融政策、土地政策等基礎(chǔ)制度不配套。一是城鄉(xiāng)土地分割，農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地不能自由流轉(zhuǎn)，沒有建立與康居、安居和樂居三類住房供應(yīng)相匹配的分類供地制度；二是尚未構(gòu)建保障性住房金融體系；三是稅制改革進展緩慢；四是中央與地方合理財稅體制沒有建立；五是合理公平的分配制度未建立起來；六是合理的戶籍制度沒有形成。
第四，宏觀調(diào)控政策“一刀切”，未能充分考慮區(qū)域差別。
最后，行政管制替代制度建設(shè)，長期制度相對缺位。課題組成員鄒林華博士認為，在市場體系不健全及房價過熱時采用臨時性的行政干預(yù)是必要的，但是行政管制只是治標之策，最重要的是長期制度的建立與完善。但政府長期采用行政管制代替制度建設(shè)，制度建設(shè)遲遲未進行，行政管控措施不斷加碼。不僅調(diào)控效果邊際下降，也帶來嚴重的副作用。具體表現(xiàn)在房產(chǎn)稅、多層次住房供應(yīng)體系及相關(guān)基礎(chǔ)配套制度建設(shè)方面沒有實質(zhì)性的進展，導(dǎo)致不能從根本上較好解決住房市場問題。
城市間分化趨勢擴大
展望明年住房市場，報告認為將在總體穩(wěn)定增長中波動，城市間分化趨勢擴大。一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩(wěn)有跌。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。
倪鵬飛表示，這一判斷是基于外部環(huán)境及內(nèi)部住房市場主體博弈做出的。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境方面，世界經(jīng)濟對中國住房市場的影響主要通過經(jīng)濟周期、區(qū)域住房市場走勢、貨幣政策壓力和資本流動四個渠道。從2013年的住房市場的實際發(fā)展來看，促進住房市場增長的國際因素更為顯著。2013年到2014年，這些促進因素將延續(xù)，因此世界經(jīng)濟對我國住房市場的影響趨于擴張。
2013年到2014年，在中央“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革”的宏觀政策目標下，中國宏觀經(jīng)濟雖然處在消費投資和需求增長點不十分突出的情況下，但由于城市化、信息化和改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合力量的作用，仍然可以保持中高速增長。在宏觀經(jīng)濟保持中高速增長的前提下，就業(yè)與物價應(yīng)該都會保持在合理區(qū)間內(nèi)。宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)既相互促動又不相互過度依賴，這為住房市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境。
從住房市場看，一、二線城市開發(fā)商在2012年到2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下，2013年到2014年資金較為充裕；由于前期拿地?zé)崆楦邼q，住房供給在2013年基礎(chǔ)上有所增加；一些改革措施對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生影響，導(dǎo)致預(yù)期沒有2013年高，并產(chǎn)生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解，住房價格上漲壓力依然存在。三、四線城市開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主，且?guī)齑孑^多，資金實力不強，開發(fā)商預(yù)期分化，將會采取降價和持房待售兩種策略。
第二，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和居民收入的穩(wěn)定增長，推動自住型需求持續(xù)旺盛。一方面，一、二線城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁，另一方面地方政府存在房價控制目標的約束，調(diào)控政策具有不確定性，從而對預(yù)期產(chǎn)生不確定性影響，導(dǎo)致住房需求提前或者推后入市，引發(fā)價格波動。三、四線城市預(yù)期分化，觀望氣息增加，對于房價已經(jīng)下降或接近下降城市的負面影響更強。
第三，一、二線城市存在房價控制目標約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題，擴大住房供給的相關(guān)措施會加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價及限貸等措施將繼續(xù)推行。同時還可能實施一些改革試點。三、四線城市土地收入的減少導(dǎo)致財政壓力加大。個別城市面臨債務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)為以土地為抵押的地方融資平臺風(fēng)險。
第四，受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境及住房市場發(fā)展狀況影響，金融機構(gòu)對住房市場繼續(xù)樂觀，從而保持開發(fā)信貸與消費信貸支持力度，有效支持2013年到2014年住房供需。但是一、二線城市已經(jīng)開始風(fēng)險提示，金融機構(gòu)對其住房市場較為謹慎，預(yù)計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發(fā)貸款與全國趨勢區(qū)別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區(qū)別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線城市總體上較為穩(wěn)定，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風(fēng)險持續(xù)增加。
實施差別化區(qū)間目標
對于2014年的住房調(diào)控目標，倪鵬飛建議將房投資增速同比控制在15%到25%；將住房價格增速上限設(shè)為居民收入增速，下限為下跌30%；將住房存銷比的上限設(shè)為18個月，下限設(shè)為6個月。“住房調(diào)控的主要任務(wù)是：平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定價格，加快改革。即：各地根據(jù)市場供求狀況，采取相應(yīng)措施，促進市場均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩(wěn)定和理性回歸；加快建立市場和政府相結(jié)合的城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主。住房調(diào)控的原則是‘五個統(tǒng)籌’。即行政調(diào)控與市場調(diào)控的統(tǒng)籌，住房供應(yīng)體系內(nèi)部的統(tǒng)籌，不同區(qū)域住房市場的統(tǒng)籌，住房市場預(yù)期與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)改善的統(tǒng)籌，調(diào)控政策與制度改革的統(tǒng)籌。”他說。
建議改進行政調(diào)控，完善問責(zé)制度。倪鵬飛說，行政調(diào)控是由于住房制度缺失導(dǎo)致住房市場非健康發(fā)展而采取的臨時性措施。隨著主要制度的改革和完善，在住房市場逐步趨于健康的情況下，行政性調(diào)控應(yīng)及時撤出。在改進行政調(diào)控的同時，要完善問責(zé)制度。
完善土地供給政策，建立抑制地價過度上漲的機制。課題組成員、寧波大學(xué)教授張惠芳建議，國土部應(yīng)該會同相關(guān)部門與城市政府，制定各地年度供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格的總量與增長區(qū)間目標，加大一、二線城市土地供應(yīng)，減少三、四線城市土地供應(yīng)，簡化審批程序，完善問責(zé)制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點：實行土地價格過度上漲導(dǎo)致普通商品房價格過度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。
完善差別化的信貸政策，健全住房金融體系。課題組成員、浙江工商大學(xué)副教授毛豐付建議，由銀監(jiān)會牽頭盡快建構(gòu)有效的信貸資金細分平臺，實行房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長目標的區(qū)間控制的政策。按照一定比例，實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。開展取消期房預(yù)售制度的試點探索，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，完善開發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資等風(fēng)險控制制度。