據報道，因為近期公布的國研中心起草的“383”改革方案中有“已形成的小產權房按不同情況補繳一定數量土地出讓金”一語，近日市場上對于小產權房或可“轉正”的猜測漸趨強烈，隨之也帶來小產權房交易的增多。不過“383”方案僅是建議，而且小產權房的合法化絕不只是補繳土地出讓金那么簡單，而是涉及復雜的歷史形成的土地制度與法律問題，以此來看，市場對其近期能夠轉正的寄望也許有些過高。
嚴格按照現行法律來看，小產權房被視為違法建筑，國土資源部曾經專門強調過其違反土地管理法，違反城鄉規劃和建設規劃，許多地方也視之為在農村集體土地上修建的未經批準的商品房開發。在土地制度的城鄉二元體制之下，也不允許城鎮居民到農村購買宅基地和農民住宅。然而，雖然有諸多禁令和一些城市的清理行為，小產權房依然總是“春風吹又生”，其基礎正是巨大的市場需求，也成為大城市高房價之下許多人的一種無奈選擇。近年來各方也逐漸意識到純粹打壓似乎行之無效，需要想辦法將其納入規范化軌道。
始終存在于法律灰色地帶的小產權房就像“黑市”交易一樣，必然是弊病叢生的，隨著其買賣的興盛，疑難糾紛會越來越多，而且因為缺乏建設安全監管而存在巨大隱患，這些問題會逐漸加劇。現在有人呼吁允許小產權房入市的理由是其數量巨大，可產生平抑房價作用，但這一功利性目標不應成為主要考慮，因為小產權房單單補繳土地出讓金和稅款是不夠的，而且涉及具體金額如何確定以及如何確保存量與增量小產權房之間的公平問題，處理不好會導致更多怨言，關鍵還是綜合考慮各方利益以制度方式實現其合法化。目前一些地方只是把不違反土地規劃、不侵占耕地的小產權房在補繳稅費后登記和合法化，而且不能入市交易，這只是遷就現實的權宜選擇，而不是長遠的解決辦法。
實現小產權房的合法化，一個前提性的改革是解決農村集體建設用地的入市交易問題，打破對其入市交易的限制，將城鄉建設用地市場統一化，正如“383”方案所說的，應允許農村集體土地和國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，統一土地市場下的地價體系，實現同地、同權、同價。
歸根到底，小產權房問題出現的一個重要誘因就是：征用集體土地再進行建設的時候并未充分考慮當地農民利益，部分農民因為利益沒有保障而試圖在小產權房等方面鉆政策口子，同時也讓購買者得到一定好處。其實實現土地在交易和流通中的增值，才符合農民的最大利益，否則面對巨大的利益誘惑，農民勢必要通過小產權房等“非法”渠道來進行博弈。所以，未來的改革應當尋找集體土地直接用于非農建設的路徑，合理確定集體土地使用金，讓集體土地出讓的利益能直接惠及當地農民，確保制度安排的公平性。小產權房難題的根源在于土地制度，進行改革才是破局所要解決的關鍵。