日前，作為中國官方高層智囊機構的國務院發展研究中心，首次公開披露了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告。該方案提出，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，對于已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留的問題。
以“漸進”和“試點”為推進特征的大背景下，集體土地市場化的改革將尋求條件最成熟、阻力最小的突破口開展。小產權房市場化從屬于集體土地的市場化改革的范疇，相比較其他集體性質的土地(農用地、非農建設用地、農村宅基地等)產權登記、轉移資料缺失嚴重，貿然市場化會由于溢價的凸顯而產生嚴重爭議、沖突的現實情況，小產權房則最有望成為集體土地市場化改革的突破口。這是因為，小產權房多數位于城市郊區，甚至在很多大城市(如深圳、北京和廣州)，小產權房位于主城區之內，如深圳近2億平方米的小產權房完全被城市鋼筋水泥所包圍。經過了多年房地產市場化的沖擊、利益的紛爭及處理，產權上有爭議的已基本解決，小產權房整體來看產權歸屬相對明晰。而且，從上世紀90年代以來廣東南海集體土地入股、成都試點土地“增減掛鉤”和近期的溫州、海南等地的土改來看，納入改革范圍的集體土地均在卷入城市化范圍的城市周邊或內部，并沒有涉及遠離城市的其他集體土地，這也主要緣于這類土地產權爭議小。
事實上，在城市邊緣不斷擴張，集體土地市場化、資本化的溢價收益已經完全顯現的情況下，即使官方一直堅持小產權房的“不合法性”，并采取高壓打擊“非法開發和向城市居民銷售”的做法，但小產權房早已卷入了市場化的大潮中，市場化的規則已經形成。在上世紀80年代末珠三角城市化和工業化以來，集體土地一直是城市化、工業化的主力軍，如“三來一補”、鄉鎮企業等。放眼望去，由軌道交通連接的整個珠三角堆滿了城市建筑，但近乎一半的建筑是在集體土地上建設的。小產權房的出現則是工業化帶動城市化、人口集聚帶動城市服務業發展后，外來人口迅速涌入珠三角，集體土地市場化的另一股力量或市場化方式，即農民在自家宅基地上建設供外來人口租住的房屋。2001年中國加入“TWO”，實現了外向型經濟(工業園區)的騰飛，而2003年后，房地產進入快速市場化的進程，從而帶動了加工制造業、建筑業、基礎設施建設和生產生活服務業的大發展，這一股力量對于城市化、工業化的貢獻逐漸占據上風。例如，占深圳市住房存量47%的小產權房，已經占據城市租賃市場超過90%的份額，規模之大在國內實屬罕見，而月租金只有商品住房租金的50%左右，也是城市超過80%的人口通過市場化解決住房需求的主要途徑。而且，小產權房地下隱形市場的交易開展得如火如荼，如北京小產權房交易占據城市房地產市場20%的份額，價格僅相當于同區域商品住房價格的25%至30%，而且形成了完善的交易、抵押規則。因此，推進小產權房入市，只不過是對市場化的事后追認。
但是，即使是“事后追認”，意義也非常重大，地下隱形市場和產權完整的市場，在效率上是完全不同的。早期在政府默認和自發的情況下參與工業化、城市化，造成了集體土地“村村點火、戶戶冒煙”的利用模式，集體土地利用效率非常低不說，野蠻生長的發展路徑頑固地形成，后期的小產權房也是遵循著這樣的路徑。對于宅基地而言，村民認為，其祖祖輩輩生于斯長于斯，其怎么建是自家的事情(想想農村宅基地開發就是這樣的)，于是在土地溢價的激勵下，違反建筑規范、城市空間規劃的超密集開發成為主流。盡管村民控制著房產，但由于政府一直打壓并不承認其合法性，小產權房的產權不完整，土地和房屋的抵押、流轉和市場化二次開發的效率非常低。而且，隨著小產權房密集的城市(特別是在北京地區、珠三角地區等)進入高度城市化階段，產業轉移和升級亟待推進，但由于產權上的爭議，再開發的難度極大，大量小產權房只能長期維系物業廉價出租的形式，無法抓住“騰籠換鳥”的市場機會，即便是進行高等級形態的房地產開發，也存在難以逾越的障礙，阻礙了高度城市化后城市產業升級驅動下的空間再造。在北京、深圳等地，相鄰地塊產值存在巨大差異的現象比比皆是，這是城市土地利用價值低、集聚能力差的表現。紐約一個城市就貢獻了美國GDP的10%，首爾貢獻了韓國GDP的23%，大東京則貢獻了日本GDP的34%。目前，北京、上海、廣州和深圳等四大城市的GDP僅占全國的12.9%。
小產權房市場化還有一個重要的利好或驅動因素，就是新型城鎮化的推進。未來，新型城鎮化將遵循城市群(圈)的模式，并強化核心城市和外圍城市(鎮)之間在產業上的分工和合作，并通過軌道交通連接人流和物流的高效輸送。這樣的話，核心城市將向更高等級的產業形態(如現代服務業)轉換，即便是房地產開發也應遵循這樣的思路，人口和資源的集聚能力將進一步提升。在新型城鎮化的背景下，小產權房徹底地市場化，不管是降低城市外來居民置業成本、創業成本，或是土地的二次開發和利用，都將是一個好消息。
小產權房市場化能否順利推進，關鍵還看利益讓渡機制的設計。近年來，小產權房市場化之所以推進不暢，在于政府仍舊遵循二元土地制度的思維，小產權房市場化(確權)需要交納相當數量的地價款和罰款，利益讓渡機制設計不合理。例如，深圳在1997年以來出臺多份文件，致力于通過補辦手續來確權，但進展一直非常緩慢。政府要本著尊重歷史、面向未來的態度，承認小產權房在降低工業化成本、驅動城市化和工業化進程、彌補政府住房保障的失職(小產權房提供廉價出租住房)、穩定社會物價(房價、生活服務業價格)、提供集體經濟組織內部基礎設施和公共服務設施及社會保障等方面功不可沒的歷史貢獻。這樣的話，就必須要降低政府的利益，廣東引進市場開發主體的“三舊改造”模式、深圳城市更新中的“20-15”法則(市場化后20%的土地交給政府、剩余土地中15%為公共配套用地)就是在承認農民土地產權的條件下，降低政府收益以換得市場化“多贏”的結局。