說(shuō)起“反向抵押貸款”(reverse mortgage)，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西的態(tài)度很堅(jiān)決——“應(yīng)該說(shuō)，不是迫不得已，我不會(huì)考慮申請(qǐng)這種貸款。”在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項(xiàng)政策，而是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品。
卡蘿爾·安坦言，她對(duì)反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因?yàn)樗龔膩?lái)沒(méi)有考慮申請(qǐng)這種貸款，她周圍的朋友里也沒(méi)聽說(shuō)誰(shuí)申請(qǐng)過(guò)反向抵押貸款。
不過(guò)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，越來(lái)越多澳大利亞老年人開始接受這種產(chǎn)品。根據(jù)德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所的統(tǒng)計(jì)，截至2011年底，全澳共有4.2萬(wàn)例反向抵押貸款，總金額達(dá)33億澳元。在過(guò)去3年里，這種貸款的增長(zhǎng)率均保持在兩位數(shù)，而且平均每例貸款的數(shù)額從2005年的5.1萬(wàn)澳元增加到2010年的7.2萬(wàn)澳元。
在卡蘿爾·安看來(lái)，只有家里急需用錢，比如孩子們需要、或是自己做生意需要啟動(dòng)資金，老人們才會(huì)想到這種貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證實(shí)，申請(qǐng)反向抵押貸款的人很少選擇銀行定期支付款項(xiàng)，而多是選擇一次性將貸款全部取走。大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70歲至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請(qǐng)貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休后的收入。65歲以下老人申請(qǐng)此類貸款的目的還包括二次置業(yè)、幫子女買房等。
澳大利亞天主教大學(xué)養(yǎng)老問(wèn)題教授特蕾西·麥克唐納分析說(shuō)，許多澳大利亞人的住房有3間至4間臥室，但當(dāng)孩子們長(zhǎng)大離開家之后，老兩口不需要住這么大的房子，特別是當(dāng)夫妻雙方中的一人先行離世，剩下的老人會(huì)選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可以用來(lái)租或買一個(gè)小一些的房子居住并增加一些收入。
麥克唐納同時(shí)指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險(xiǎn)。而統(tǒng)計(jì)顯示，70%的反向抵押貸款是沒(méi)有咨詢金融顧問(wèn)的情況下，由消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)直接簽署的，大部分協(xié)議也沒(méi)有經(jīng)過(guò)律師把關(guān)，所以老人們可能受困于某些不公平的合同條款。
新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩也警告說(shuō)，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒(méi)有孩子的老人。她提醒說(shuō)，在申請(qǐng)貸款之前，老人們一定要確保自己留出足夠的錢，在將來(lái)入住養(yǎng)老院時(shí)使用。
還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是，大多數(shù)銀行的反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，侵蝕掉房產(chǎn)的價(jià)值。
另外，要考慮到獲得貸款后老人收入水平上升，可能因此失去領(lǐng)取政府某些補(bǔ)貼的資格。而且將房子抵押給銀行很有可能導(dǎo)致家庭糾紛。
《悉尼先鋒晨報(bào)》曾對(duì)反向抵押貸款做出計(jì)算，假設(shè)一對(duì)65歲的夫婦以價(jià)值100萬(wàn)澳元的房屋做抵押申請(qǐng)反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬(wàn)澳元、期限20年為例，假設(shè)房屋價(jià)值每年升值4%，到還款時(shí)，房屋價(jià)值將達(dá)到219.11萬(wàn)澳元，但連本帶息還給銀行的錢就要122.37萬(wàn)澳元，也就是說(shuō)，房主只能拿到房屋價(jià)值的44%。如果借款額更多或貸款期更長(zhǎng)，則房主能保有的房屋價(jià)值就更少了。
此外，一旦房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)居住者提出要求，比如維修維護(hù)房產(chǎn)，如果居住者想請(qǐng)其他人來(lái)一起居住，或是對(duì)房屋進(jìn)行裝修、出租等，都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，造成生活不便。
卡蘿爾·安認(rèn)為，既然這是一種金融產(chǎn)品，那么銀行肯定要從中賺取利潤(rùn)。她擔(dān)心，如果再趕上金融危機(jī)，導(dǎo)致利率變動(dòng)劇烈，情況可能會(huì)變得糟糕。
