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國務院近日出臺的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出“鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域，開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，由此將“以房養老”（或稱“倒按揭”）的話題推向了輿論的風口浪尖。說起來，此前我國也曾推行過這個辦法，但事實是這種在美國等發達國家成熟市場較為流行的養老模式，在我國水土不服。一些推行此項業務的銀行，生意清淡，甚至乏人問津。究其原因，國人的傳統觀念、土地使用權70年時限、相關法規有待配套等阻礙是重要原因。此外，我們認為，在房地產市場泡沫巨大、銀行業亟待盤活存量的當下，推行老年人住房反向抵押養老保險試點時機也并不合適。
作為一項住房反向抵押融資業務，以房養老的順利推行，非得與此項金融服務的供需雙方無縫對接不可：一方面，有住房的老人愿意將住房抵押給銀行以獲得穩定的現金流供養老之用；另一方面，銀行得有利可圖，愿意提供住房倒按揭金融服務。而在當下乃至未來幾年內，以銀行為代表的金融機構未必有內在動力開展以房養老業務，甚至于從比較利益和風險控制角度看，在商言商，銀行還會盡量避而遠之。
鑒于我國房地產市場泡沫巨大，以房養老的倒按揭抵押品的資產貶值風險莫測。過去十年，我國樓市價格持續大漲，目前，京、滬、穗等一線城市的房價比已超過紐約、倫敦，而這些城市居民的收入卻不及紐約、倫敦的十分之一，由此將絕大部分真正有居住需求的人擠出了市場，只留下投資性和透支性消費者唱主角。國內三四線城市眼下已出現住房供過于求乃至泡沫開始破滅的跡象。最突出的是，鄂爾多斯樓市泡沫破滅，變成了名副其實的鬼城；而溫州樓市在連續23個月下跌、諸多樓盤房價腰斬之后，已出現大量房主放棄在銀行做抵押的住宅、經營性房產，讓銀行成了大房東的情形。最近有傳出眾多地方的銀行暫停房貸的消息，這一方面折射出了銀行資金的緊張，也反映出國內銀行已開始高度警惕房貸的風險，此時試行以房養老，若一旦房產市場轉向熊市周期，倒按揭抵押房屋價值將嚴重縮水，無疑會加大銀行的經營風險。
以房養老的一般模式是：老人將房產抵押給金融機構，借以定期領取一筆養老金，老人過世后，房產由金融機構處置變現。因此，對于銀行而言，抵押房屋是否能方便地變現及以什么價格變現是最關鍵的問題。老人離世后，由于銀行等金融機構是不能持有資產的，需要通過拍賣或者其他方式就抵押房屋變現以抵償已支付的養老金。而住房屬于不動產，主要限于條塊分割的區域市場買賣，不易變現，特別是在追漲殺跌的市場環境下，房價下跌過程中通常伴隨著成交量的大幅萎縮，使銀行面臨的不僅有抵押品減值風險，更有流動性風險。而伴隨著中國家庭人口結構的變化及人口老齡化趨勢的進一步加劇，15至20年后（即現有倒按揭項目需要變現抵押品時），每對年輕的夫婦都將繼承上兩輩的多套住房，開展倒按揭的銀行將面臨處理存量房的難題，由此將進一步加劇房價下跌和房產變現難問題。此外，中國銀行業當下面臨的一個重大課題是要盤活存量資產，而倒按揭業務與此相悖，勢必會加劇銀行的存量負擔，特別是當銀行可能因此成為眾多房屋的房東難以變現的時候。
再從銀行的角度看，倒按揭業務較之正按揭（一般的房屋按揭貸款業務）屬于比較劣勢業務。對于銀行來說，一般的正按揭貸款項目的壞賬風險會隨著時間的推移而越來越小，而倒按揭貸款的風險則隨著時間的推移而越來越大——銀行需要支付的養老金額及房價波動的風險皆因時間的推移而增加。不僅于此，倒按揭的抵押房屋最終都需要變現才能抵償貸款（養老金支付），而正按揭貸款只有在貸款人違約情況下才需要處置抵押品。因此，就風險控制而言，銀行會更傾向于做正按揭業務，而對倒按揭業務持謹慎態度。
綜上所述，我們的看法是，作為一種房產抵押的商業養老模式，以房養老只適合作為諸多養老模式中的一種補充。而產權、理念、房價波動等難點，都還需要從政策框架上給出解決方法。
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