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上期專欄發表于《證券時報》后，陸續有熱心讀者反映文章有話沒說完之嫌。的確，買房這個大到國計民生、細到家家戶戶的話題，何止是短短幾段筆墨能說清道盡的。本期，筆者借個人購房經歷，談談美國買房三元素——房子、地產經紀以及按揭貸款——中的首要元素：房子。
在美國，根據產權形式的不同，住宅類房地產可粗略分為三類：共管公寓、聯排別墅以及獨棟別墅。而這種法律形式的清晰定義，亦從側面反映了其社會法律架構之健全與規章制度之完善。美國住房的產權形式與中國有很大區別。國內購買的商品房通常享有的是70年的土地使用權，而最終所有權屬于國家。而在美國，所購房屋及其土地的所有權都屬于私人。不過，權利與義務通常是形影不離的，有了房屋土地所有權，就得交地產稅。此稅項由地方政府根據每年房產估值，乘以法定稅率，依法收取。年稅率各州縣市不同，為百分之一左右不等，而市區稅率普遍高于郊區。所以，房產稅也是美國買房必須考量的重要保有成本之一。
所謂共管公寓（condo），就是國內民眾再熟悉不過的公寓建筑，多建于地段較好的鬧市。其產權特性是購房者對本公寓四壁內有完全處置權，但公寓外的所有公共空間統一由業主協會委托專人管理。此協會類似于國內的業主委員會，理事由業主選舉產生。此類型住宅的優點是省事，大到建筑外觀維護，小到剪草澆花，都有專人打點。但缺點是每月管理費用不菲，少則每月上百美元。另外，此類住宅的業主委員會常常設立嚴謹的規章制度，約束一切對房屋外觀有影響的活動。買房時必須簽署合同，同意遵守業主委員會制定的各項條款。在此嚴格制度約束下，連不及時把門口每周回收一次的垃圾桶搬回家的小事都逃不過鄰居的法眼，如前一陣北京某住宅頂樓上蓋假山別墅事件，若在美國是不可想象的。
與共管公寓大不同的便是獨棟別墅（detached
home），也就是我們在《絕望主婦》及其他美式家庭影視劇里看到的一塊草地一棟洋房式的建筑。此類型住房多建于市郊（suburb）或農村地帶，是美國人成家養子之首選。在此不得不插一句，市郊（suburb）一詞在中美文化字典里有截然不同的定義。在國內，談及郊區，大家不禁會聯想到城鄉結合部、治安差、基礎建設不全、閑散流動人口等負面描述。而美國恰恰相反，市郊是“城市向外擴張、中產階級追求前院后院、樓在中間、老婆孩子一條狗”式的美國夢的必然產物。成熟的市郊社區不乏完善的醫療教育資源，生活便利，從星巴克到沃爾瑪，應有盡有。但這種攤大餅式的城市發展模式伴隨著不可避免的交通問題。公共交通是稀有資源，私家車是必需品。開車上班，通勤時間在一小時上下，是再常見不過的。
回歸正題。此類獨棟別墅的好處就是私人空間充足，業主可充分發揮個性。房屋的產權，從地下能挖出來的石油天然氣，到上蓋建筑，統統屬于業主。院子里是種花還是種菜，哪天心血來潮決定在后院挖個泳池，亦或是在車庫上加蓋一間房，都任由主人。而某些擁有豐富自然資源的地區，地下的石化能源資源、地上的森林也都在主人名下。而更大的空間也有其相應的保有成本，定期給草坪澆水剪草掃落葉等“農活”，也是所謂別墅居民周末的必修課。由于人力成本高昂，美國人是不會輕易把此類家務事交給外人打點。另外，在享受草坪綠地蔭天大樹碧藍泳池之余，業主也得對所有財產負責。譬如所建泳池，假如因未安裝圍欄而導致鄰家小童不慎溺亡，業主很可能將因此承擔法律責任。再比如自家的大樹，因惡劣天氣倒在鄰居房頂所造成的損失，也得算在樹主人頭上。總之，持有此類住宅，從種花剪草到大興土木，即便不親力親為也得為瑣事操心，也算是美國中產階級幸福的煩惱。
介于獨棟別墅與共管公寓之間的是聯排別墅（townhouse），外觀結構上就是一棟棟房子骨肉相連排排站，
左鄰右舍僅一墻之隔。其特性綜合了共管公寓及獨棟別墅的利弊。即便不處于鬧市，也多建于交通便利離市中心較近的市郊。
總而言之，美國不同類型的住宅，空間越大，業主自由發揮的余地越大，但與之伴隨而來的麻煩也越多。借用電影《蜘蛛俠》里“能力越大、責任越大”的經典臺詞，“房子越大、責任越大”是美國房地產的經驗法則。
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