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打算在近期通過貸款實現住房夢、想當“房奴”的人可能要失望了，因為暫停房貸的浪潮已經從中小銀行、股份制銀行蔓延到國有大銀行，大有全面停貸之勢。而即便是開展房貸業務的銀行，也要求借款人支付基準利率上浮5%-10%的利率水平才能獲得貸款。從開展住房按揭貸款業務以來，我國商業銀行如此大面積停止住房按揭貸款尚屬首次。
而對于大面積停止住房按揭貸款，所有銀行無一例外的解釋就是“額度緊張”。而之所以出現“額度緊張”的問題，直接原因就是臨近中秋、季末存貸比考核大限來臨，流動性壓力再次襲來。為了避免“錢荒”增加融資成本和招致監管部門的懲罰，短期內最有效的手段就是停止長期資金利用對流動性的占用，而期限超長的住房按揭貸款首當其沖成為犧牲品。
追根溯源的話，流動性壓力之所以屢次襲來，一個最重要的原因就是在2009年擴大內需以來，銀行將資金大量直接或間接投入到期限長、利潤高的房地產、地方投融資平臺等業務領域，而今年以來，隨著表內信貸的緊縮、二三線房地產風險的暴露，這些領域的貸款出現了償還難和展期的問題，銀行資金循環的鏈條受阻，被迫走上“短借長用”的路子，即所謂的流動性錯配。而在“短借”（資金來源）這一端，由于實際存款利率水平長期為負，金融創新和金融脫媒不斷，導致利率管制被變相突破，存款大量進入支付實際利率水平為正的影子銀行，銀行“短借”更多的是以理財產品等高成本負債滾動的形式來獲得。只要能滾動得下去，不僅可以自如應對流動性風險和監管考核，還能維持原來的高利潤水平，這是利率管制被突破后銀行繼續維持“天然利差”的如意算盤。
這樣的話，邏輯鏈條便清晰了：銀行為了獲得更高的利潤水平，將資金大量通過影子銀行曲線投入房地產開發和政府投融資平臺。在存款出現“搬家”到影子銀行和存貸比、資本充足率嚴厲考核的背景下，為了應對流動性風險，銀行一方面靠理財產品等短期資金滾動來維持流動性需求，并確保最大利潤空間，另一方面盡可能壓縮低利潤長期資金的占用，而按揭貸款就屬于后者。
看來，銀行之所以犧牲掉以往一直被認為是質優業務的按揭貸款，還是從利潤最大化角度看待的，即便是同為房地產貸款，銀行親“開發”而疏按揭的態度相當鮮明。事實上，我國住房按揭貸款是各類貸款中風險最低的，今年6月底，銀監會主席尚福林在陸家嘴論壇上指出，中國人是講信用的，住房按揭貸款的不良率非常低，不良貸款率遠低于1%，但即便如此也沒有影響銀行犧牲按揭貸款行為。但是，如果我們仔細梳理一下銀行業務運營的邏輯，不難發現，不管是過去存款利率管制下“天然利差”帶來的高利潤，還是銀行利用理財產品滾動獲得的高利潤，事實上都離不開廣大存款居民的貢獻，或者說銀行的高利潤是存款居民所成就的。中國國民儲蓄率達到52%，而家庭居民儲蓄率達到了30%多，在全球各國是最高的。
商業銀行在社會中本來就是一個中介服務組織，發揮的作用僅僅是把資金盈余者和資金短缺者聯系起來，以平衡社會資金供求。過去，銀行單位業務的利潤水平應當界定在中介服務費，即社會平均利潤水平下的存貸款利差。近年來，盡管金融出現衍生化、復雜化，商業銀行賺取的利潤要合理反映其風險管理水平，即對借款人的風險識別和風險管理。但是，在我國國家對銀行、地方政府和國有企業風險全面兜底的情況下，銀行盈利絕大部分反映的并非是其風險管理水平的高低，而是利率管制下的“天然利差”、“資產價格”上漲周期下的坐享利潤。因此，我國的商業銀行應當在很大程度上是公共金融服務組織，其來源資金也應當是公共金融資源。
既然具有公共的性質，商業銀行首要服務的對象就是貢獻廉價資金來源的老百姓。相比國外居民，我國居民對于個人金融的需求種類很少，主要集中在住房按揭貸款和少量消費貸款（如信用卡消費、汽車消費信貸等）。因此，對于老百姓正常的住房按揭貸款需求，商業銀行有義務去滿足，特別是合理的住房需求。在西方國家，專門針對居民住房貸款業務的金融機構很普遍，比如美國的儲貸協會、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公庫、德國的住宅互助儲金信貸社等，這些機構基本上能滿足居民低成本的住房貸款需求。在我國，類似機構是住房公積金中心，但住房公積金普遍存在著個人繳存比例太低（5%左右）、互助性作用沒有體現的問題，在高房價的背景下，對于居民貸款買房起到的作用也僅限于“錦上添花”，而不能起到像新加坡中央公積金制度那樣具有“雪中送炭”的重大意義。因此，我國居民想要貸款買房，只能求助于商業銀行。
自1985年我國商業銀行開展住房按揭貸款業務以來，成千上萬的城鎮居民通過住房按揭貸款實現住房夢。到2012年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。但是，縱觀近年來銀行住房按揭貸款政策的變化，發現其并不取決于居民按揭貸款需求的強弱，而取決于按揭貸款的利潤水平和銀行流動性狀況。2003年以來的這波房價上漲周期，各大銀行紛紛將按揭貸款作為優質業務來大力推廣。2011年以來，由于影子銀行貸款利率具有極大的誘惑性，再加上房地產長周期下行風險、貨幣政策緊縮，造成了銀行流動性緊張的常態化，銀行便紛紛將資金變相投向了高利潤的房地產開發和地方融資平臺，而犧牲掉了按揭貸款業務。值得注意的是，2011年以來是我國房價上漲最為迅速的時期，也是居民購房需求最為強烈的時期，顯然這一點沒有列入銀行貸款業務發展范圍內。
近年來，在同樣面臨房價快速上漲的韓國，有一條明確的法律規定，就是任何人都有一次以低成本獲得按揭貸款的權利。因此，我國應當確認商業銀行和貸款資金具有公共機構和資源的性質，居民也有獲得按揭貸款的權利。一段時間以來，各界都在研究如何讓金融更好地服務實體經濟。筆者這里提出的是金融服務實體經濟應當首先從服務老百姓做起，因為沒有老百姓就沒有銀行的資金來源和貸款業務。
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