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上周，有一則投資界人士頗為關注的新聞：有媒體透露，黑石房地產部門正悄悄募集一只50億美元的歐洲房地產基金。
這則消息雖未得到黑石的正面確認，但其透露出的信號意義卻不容小覷。作為一家總部設在紐約的另類資產管理機構，房地產業務部門是黑石的核心部門，也是最大的業務部門，管理著640億美元資金。二季度該部門營收6.485億美元，是黑石收入的一半。黑石的舉動，很難不引起世界的興趣。
但這并不意味著黑石的每次舉措都判斷準確，不過這次動作仍透露出一點頗具指標意義的選擇：歐洲地產已具有選擇價值，最起碼已具有“潛伏”價值。黑石集團總裁托尼?詹姆斯在7月份也曾說過類似意味深長的話：“交易活動似乎正在從原先的重點美國開始向經濟受困的歐洲轉移。”
盡管目前還很難判斷黑石的投資是進退有據還是“自我實現”，最起碼有兩點信息為黑石背書。首先，歐元區的消費者信心指數確實在回升，8月份的數據顯示歐洲17國消費者信心指數初值為-15.6，已創下2011年7月份以來連續25個月的新高并好于市場預期。市場認為歐元區已走出史上最長衰退后正蓄勢復蘇。
其次，部分機構預測因新興市場貨幣貶值和美國退出QE壓力，會引起資金流出新興市場，不排除流向歐洲市場的可能。法興銀行預測說將有1000億美元共同基金和ETF基金回流歐洲。基金對新興市場的減配，會客觀上有利于歐洲股市和房地產等市場。
這兩點信息，一個是歐洲自身的經濟條件變化，一個是外部的金融環境變化。這兩點確實會成為投資歐洲房地產的重要參照。但要想確切判斷目前是否已是投資歐洲房地產資產的最佳時機，仍需要做更深入的分析判斷。筆者認為，最起碼有兩個問題需要深入探討：
其一，歐洲復蘇的基礎是否牢靠，是曇花一現還是長期趨勢的起步？從近期的數據看，亮色不少。比如歐元區二季度GDP超出預期（季率+0.3%，預期+0.2%；年率-0.7%，預期-0.8%）；又比如8月份PMI好于預期（制造業51.3，預期50.8；服務業51.0，預期50.2；綜合51.7，預期50.9）。分析人士認為這些數據顯示歐元區已走出衰退，下半年有望溫和復蘇。
在亮色的同時，筆者以為據此判斷歐元區已走出危機仍有些為時過早。略舉幾例：希臘等重債國的債務風險仍未解除；法國盡管二季度的0.5%的GDP增速超出預期一倍多，但其制造業PMI仍低于預期，7成民眾仍認為危機籠罩；西班牙經濟盡管有望穩定，但復蘇仍很遙遠，公共債務僅半年已逼近全年目標。歐洲仍忍受著高失業率、低增長率和銀行業危機等風險。盡管如此，情況看起來已比年初更為樂觀。
其次，歐元區房地產是否已到大幅進場時。根據7月份的數據顯示，歐元區房價已下跌至7年來最低水平。一季度歐元區房地產價格連續四個季度下跌，較上一季度下滑1%，同比下滑2.2%。其中，西班牙（-12.8%）、匈牙利（-9.3%）、葡萄牙（-7.3%）、荷蘭（-7.2%）、意大利（-5.7%）等國房地產價格降幅較大。比如，荷蘭跌至10年最低水平，愛爾蘭的跌幅也觸及2000年來最低水平，只有德國、奧地利等少數國家房價仍然上漲。
從這些數據能得出歐元區房地產已進入新一輪周期的谷底了嗎？根據前幾輪周期的持續時間來看，歐元區房價已降至7年來的谷底，處于觸底反彈的區間。但房價會在該區間持續多久仍很難判斷，個人以為把目前的市場稱為謹慎樂觀的投資“觀察期”更為合適。
再說句題外話。歐洲數據的好轉，恐怕也與近期以來歐洲各國“購房送居留權”的噱頭炒作有關。奉勸前去“抄底”的投資客們，在樂觀的同時，也多一點兒謹慎。
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