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在主要城市房價屢創新高時，近期披露的各地保障房的高空置率數據，實在刺眼。據國家審計署8月公布的審計公告，山東、海南、廣東和云南四省竟有5.64萬套保障房空置。深圳今年首批安居房項目茗語華苑出現“棄購”，申請入圍公租房龍悅居的家庭竟有45%“棄租”。這不能不觸動我們反思住房保障模式和效率的神經，那就是如何構建住房保障領域的長效機制。
大多數學者或業內人士認為，保障房頻繁出現“棄購”或“棄租”，根源于區位偏遠、交通不便、配套缺乏等公共服務配套不到位，與低收入人群住房保障的實際需求脫節。這種觀點是有道理的，在大城市，低收入人群之所以選擇在城中村居住，除了租金低廉的優勢外，便利的交通、低成本的生活、熟悉的人文社會環境等完善的公共服務配套切合低收入群體的需求是更重要的原因。與深圳一河之隔的香港，配套供給往往先行于保障房建設，香港的公屋周邊，農貿市場、超市、商場、銀行和學校等基礎公共服務配套一應俱全，與商品房的公共配套不相上下。
但是，筆者認為，如果從長效機制構建來看，提高住房保障效率的根本還在于摸索新的保障方式。住房保障是大社會保障的一部分，而社會保障是國家抵御公民社會風險、保障公民基本生活安全的制度體系，這個概念是由1952年國際勞工組織102號公約達成的共識，包括生有所育，病有所醫，老殘有所養，失業有所幫，災難有所救，傷有所療和住有所居七方面的保障。對于低收入人群，這七方面的保障都很重要，沒有主次之分和先后之分，只有急與不急之分。例如，有的低收入人群家庭成員得了重大疾病，則社會保障的重點應放在“病有所醫”上，在最低住房需求得到保障的前提下，解決其看病的問題比住房要重要；有的低收入家庭成員失業，則社會保障的重點應放在“失業有所幫”上，幫助其再就業并激勵其工作也比住房要重要。
從這個角度來講，社會保障的效率取決于社會成員的檔案建設，關鍵是要對這七大風險進行準確的風險描述和預算。很遺憾，我們現在各級政府連基本的人頭都弄不準確，遑論居民檔案和保障基本需求。在這種情況下，靠拍腦袋決定建多少醫院、建多少學校和蓋多少房子，是不會有很好的效率的。而且，由于信息不對稱，社會保障項目往往變成了為完成考核任務和政績的“數量工程”，或淪為少數人的“福利工程”。低收入人群集中的大城市，每年披露的年度經濟和社會發展公報中，城市人均醫療、教育、住房、福利設施等資源年年均有增長，但看病難、上學難、住房困難的問題不僅沒有緩解，反而形勢更嚴峻。目前，小城鎮（市）居民看病和小孩教育都往大城市跑，而大城市優質中、小學數來數去就那么幾所、優質醫院也就那么幾家。因此，若強行規定公共配套與保障房同步建設，很難避免上述現象再次上演，特別是現行的政績考核體制下。
因此，筆者認為，在3600萬套保障房建設接近尾聲、城鎮常住人口人均住房面積達到32.7平方米、住房極度短缺問題基本解決的情況下，在居民檔案建設還未完成時，住房保障應選擇與大社會保障范圍內醫療、教育、失業等其他保障所采取的同樣方式，主要通過貨幣補貼的方式來提高保障效率，主要保障以租為主的基本住房需求。通過政府發放租房或購房補貼，讓符合條件者到市場上自由選擇。例如，有人愿意住在城中村或與別人合租，把剩余的錢花在職業再教育、老人看病或小孩教育上；有人覺得住房補貼少了，希望通過政府補貼加父母資助買（或租）更大的房子。通過貨幣補貼都能讓這些人去自由選擇，以充分發揮市場選擇對于優化資源配置的作用，這樣能使福利總水平最大化。經過近二十年的住房市場化和保障房的建設，存量住房規模已相當大，市場選擇完全能匹配居民差異化的需求。低收入人群一般選擇戶型較小、價位較低和配套較好的住房，政府完全可通過稅收補貼、貸款貼息，甚至土地折價等方式來激勵市場增加這種類型的住房供應。
相比政府直接投資建設保障房，采取貨幣補貼的方式還有很多好處。首先，縮短了行政審批和保障房建設的周期。低收入者拿到補貼后，就能直接到市場上選擇他想租的理想房屋，即刻補貼、即刻入住，保障的有效性大大提高；其次，標準確定（如補貼市場房價或租金一定比例），只要這個標準不隨意更改，住房保障在代際和代內的公平是可以實現的，而由于土地區位、數量上的差異，直接建設保障房則難以做到代際和代內的公平，更可能出現前幾屆政府把優質土地都用完了，后代人的保障效用下降的局面；再次，貨幣補貼指向存量住房，符合低碳和節能環保原則；最后，貨幣補貼模式不受土地的約束，滿足可持續性，也不會像集中建設保障房那樣會沖擊房地產市場。
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