當前二手住房交易稅費過高。有時，一項交易需要支付的營業稅、契稅、個人所得稅、中介服務費等各項稅費，總計可以達到住房總價的20%以上。高交易稅費不僅未能起到抑制投機、平抑房價的作用，反而增加了普通民眾的購房負擔。在當前住房市場供求矛盾突出的條件下，亟須盡快降低二手房交易稅費。
高交易稅費與限購政策存在重疊與矛盾
為了抑制投機投資性購房，各直轄市、計劃單列市、省會城市和部分房價上漲過快城市按中央要求，出臺了相應的住房限購政策。政策規定，本地戶籍居民家庭不允許購買第三套住房，能夠提供相應納稅或社保繳納證明的外地戶籍居民家庭不允許購買第二套住房，無法提供上述證明的外地戶籍居民家庭不允許購房。
限購政策與高稅費政策的重疊與矛盾在于，既然限購政策已經通過行政手段禁止了投機性購房(購買第三套及以上)，就沒有必要再利用高稅收去懲罰并不存在的住房投機行為；反之，既然認為本地居民擁有二套以內住房屬于合理需求并許可購買，就應當在稅收上給予相應的支持，而不宜繼續采取懲罰性的高稅收政策。這樣造成的結果是，迫切需要自住或改善住房條件的普通購房者，卻咬牙承受針對投機者設計的高稅收。
高交易稅費妨礙住房改善與人口遷移
過高的交易稅費使住房改善變得極為困難。假設一對新參加工作的夫妻，因收入限制購60平方米住房一套。三年后，收入增長，孩子出生，急需將現有住房售出，換購一套90平米住房。雖然需求非常合理，但卻要面臨住房出售款的20%以上都將化為稅費的尷尬局面，住房改善的成本遠高于初次購房，極大限制改善能力。
高交易稅費政策刺激住房超前消費。在住房改善成本極高的條件下，一個理性的購房者即使沒有足夠的錢，也要不惜四處大量舉債去購買大戶型，力求實現一步到位。高交易稅費還大大增加人口遷移成本，阻礙了人口流動。假設一個北京就業者欲轉移到上海工作，他要出售北京的住房，同時新購上海住房。盡管一買一賣住房數量不變，卻可能因此損失住房總價款20%以上的稅費，大大增加購房負擔。
住房供求矛盾將長期存在高交易稅費無法降房價
當初設計高交易稅費可能出于以下考慮：住房市場投機行為充斥，投機性購房是高房價的罪魁禍首。通過提高交易稅費，可以增加住房投機的成本，使住房投機行為的收益降低、難度加大，從而達到消除市場泡沫的目的。
顯然，我國當前的高房價現象并不是簡單的投機泡沫問題。現階段中國城市高房價的根本原因是：中國經濟騰飛與城鎮化加速所形成的住房需求增長呈弱爆發性態勢，住房市場供應增長無法跟上需求增長，造成長期供不應求的局面。中國經濟發展與城鎮化的快速推進都是今后數十年的大趨勢，難以逆轉。從這個角度看，大中城市高房價現象將長期存在。投機性需求只是推動房價上漲的一個非基本因素，并不會對高房價問題起決定性作用，房價自然也不會因高交易稅費而下降。
實施了嚴厲的行政性限購政策后，房價仍出現強勁上漲，也證明了我國城市住房真實需求十分強勁。在大中城市住房供求矛盾長期存在的條件下，稅制設計無論如何精巧，高額的交易稅費也必然將轉嫁給真實的住房需求者。城鎮化帶來的新增人口，以及因收入增長想改善居住條件的人，才是高交易稅費的真正承擔者。
大城市新房供應不足急需松綁二手房
由于近兩年來開發商與消費者誤判市場形勢，導致2011-2012年住房交易清淡、開發投資增速下滑嚴重，新增住房供給量不足，為目前大城市住房市場供求的緊張局勢埋下了伏筆。
從新房供給方面看，2013年在北京等大城市，短期新房供應嚴重不足，不僅購房重新需要排號搖號，甚至有不少普通住宅樓盤要求購房者事先提供50萬存款證明，開盤當天才予以接待。而幾乎所有樓盤，都沒有懸念地在開盤當天全部售完，購房者連詢價考慮的機會都沒有；從二手房供給方面看，由于二手房稅費過高，雖然房價近年漲幅不小，但是扣除稅費實際獲利不大，導致房主惜售或轉售為租；從購房者角度看，購買二手房稅費過高，驅使購房者轉向新房市場，導致二手房交易萎縮，加劇了新房市場供求緊張。
綜上所述，在新房市場供求矛盾突出的條件下，當務之急是大幅降低二手房交易稅費、給存量房入市松綁。通過活躍二手房交易，以緩解新房供應短期嚴重不足的局面。
稅費政策調整四點建議
第一，擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取。按現行政策，個人購買普通商品住房一般征收3%契稅；如果購買的普通商品住房屬于家庭唯一住房的，按優惠稅率征收1.5%契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
第二，取消5年限制，所有普通商品住房交易免征營業稅。按現行政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，按其銷售收入全額征收5%的營業稅，同時按營業稅稅額繳納7%的城建稅(城市市區)和3%的教育費附加，綜合稅率為總價的5.5%；個人購買超過5年(含5年)的非普通住房轉手交易的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
第三，取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅。按現行政策，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
第四，設置中介費率強制性最高標準，將住房買賣中介費綜合費率標準降至總房款1%以下或單宗交易總費用降至5000元以下，二者取其低。中介費標準存在區域差別，以目前北京市標準為例，個人買賣二手房需要支付約2.5%的中介費。在總房款動輒高達數百萬的條件下，2.5%的中介費標準過高。在降低中介費標準的同時，取消進入住房中介行業的各種門檻，增加行業競爭力度。
(作者單位：中國社科院財經戰略研究院)