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近期，新湖中寶公告擬定向增發募資55億，投向其位于上海區域的兩個棚戶區改造項目。這一公告無疑進一步證實了市場近一個月以來有關“房企再融資將開閘”的傳言，但我們認為，雖然目前管理層對于房地產的行政調控正逐漸淡化，但鑒于當前房地產調控形勢的復雜性，房企再融資短期全面開閘的可能性很小，僅有少量公司的再融資有望在年底前成行。
房地產再融資的傳言始于今年5月，這次新湖中寶的公告則更是讓投資人確信房地產再融資將臨近了，因為方案不僅詳細列舉了再融資的合理性，也談到再融資的必要性。如此次募資投向是棚戶區改造，符合目前國家鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造的政策精神。
近期政治局部署下半年經濟工作重點時特別強調促進房地產市場平穩健康發展，這與一季度的會議的有關論調形成鮮明對比，當時中央曾強調要“抓好房地產市場調控”。這無疑表明中央有淡化房地產行政化調控的意圖。
這一方面是現實穩增長的需要。如上半年地產市場對于GDP的貢獻率在10％左右，拉動GDP增長近2個百分點，下半年經濟增長要想保住底線，房地產投資增速不能延續年初以來持續下行的趨勢，而這就需要改善地產商的預期，放開地產商的直接融資渠道顯然有利于提高它們的投資意愿。另一方面也是化解風險的需要。如當前地產政府債務已經被土地財政所“綁架”，考慮到下半年各地需要完成占全年7成左右的土地推出計劃以平衡財政收支及償還債務，土地市場回暖的態勢延續就十分必要，而開發商融資渠道的拓寬顯然也利于激發它們拿地的熱情，強化地產市場回暖的趨勢。
從以上角度分析，今年下半年地產融資開閘的可能性較大，但我們認為，鑒于以下現實，管理層對于地產融資的開啟將是十分謹慎，僅有小部分融資方向符合政策導向的中小開發商能夠再融資成行。
首先，與2008年、2011年不同的是，當前房價仍處于持續上漲過程中，若這時全面放松房地產再融資，就很容易向市場釋放以國五條為代表的房地產調控將解除的信號，人們對于政府在經濟低迷時會放松房地產調控來拯救經濟的信念也就更加強烈，這種來自政府的背書也會使得人們強化對于房地產價格上漲的預期，如資金面比較寬裕的地產商會繼續肆無忌憚地高價搶地，這也會繼續推動房價的較快上漲，而這種依賴房地產泡沫化取得的經濟增長雖然對于短期穩增長有利，但是卻會給未來經濟的持續增長制造障礙，房地產泡沫化程度將會進一步加劇，實體經濟的生存空間也將進一步收窄，而新一屆領導層已經表示，不能為了短期穩增長，給將來制造更大的麻煩。
其次，這也不利于管理層推進下半年的改革，如土地市場的再度繁榮又會刺激各地推進土地城鎮化的進程，從而不利于管理層倡導的以人為中心的新型城鎮化發展；土地市場繁榮帶來的巨額土地出讓金收入雖然短期有利于緩解地方政府的債務壓力，但卻使得各地對于土地財政的依賴度進一步加重，并加劇地方政府主導的投資沖動，這無疑不利于財政體制以及投資體制改革的推進。
因此，我們預計管理層即使出于穩增長的需要，一定程度上放開房地產再融資渠道，促進下半年投資增速的平穩，但為了盡量避免該政策產生的負面作用，也會采取一些對沖措施，如下半年銀行在管理層盤活存量、用好增量的政策精神指示下，將很可能減少對于開發商的信貸投放。而房企再融資的對象也將被限定在以下范圍：鑒于大開發商的融資渠道更廣，且市場影響力更大，較小規模的地產商融資申請更可能獲得核準；融資方向將限定在政府規定的棚戶區及舊城改造方面，而為了避免資金被挪用于一般房地產開發項目，資金的使用還將受到更嚴格的監管。
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