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近年來，隨著擴大內需、經濟轉型、城（市）鎮化加速和大消費時代的到來，在政績驅動下，商業地產的發展空間和炒作熱度被過分地制造和夸大，商業地產的供應與實體經濟需求的鴻溝也在不斷被拉大。
2008年以來，我國商業地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產增速達到了30%，高于房地產行業投資平均增速；2011年商業地產投資達到7424億元，同比增長31%；2012年商業地產投資略有放緩，但增幅依然達到了25%。2013年及未來相當長的一段時期，將是我國商業地產前所未有的、一撥接一撥的供應高峰期。2013年，一二線城市新增零售物業將達到400~500萬平方米；2014年二線城市零售物業將達到近800萬平方米。2013年北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。
但是，后續大規模供應還在持續，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線城市將增長至少1.5倍；世邦魏理仕統計數據顯示，2013~2016年14個主要的大城市寫字樓存量將比2012年增長80%。目前，全球在建購物中心面積排名前十的城市中7個來自中國，主要集中在積聚能力差的二線城市。即便如此，商業地產用地供應的步伐并未放緩，K8土地網數據顯示，2013年1~6月，全國百城共推出土地3.9億平方米。其中，商業辦公用地供應增幅最大，同比增長達到42%，成交量達到4969萬平方米，同比增長45%，供應和成交增幅遠超住宅地產。同時，保利、華潤、綠地等一線房企在2011年以來紛紛將商業地產開發比例增加至20%~60%，而今年“新國五條”落地后仍有企業宣稱將進軍商業地產，仲量聯行2012年7月份的一份調查顯示，未來3年85%的受訪企業將增加對辦公空間的投資、77%將增加對商鋪的投資、67%的將增加對工業廠房的投資。
過剩供應不斷累積將惡化既有的問題。截至2012年底，內地14個大城市5000萬平方米的甲級和乙級寫字樓存量中，18%即900萬平方米為過去兩年內完工。一線城市尚能維持供求平衡，而二線城市已顯露出供大于求的跡象。目前，全國二線城市寫字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%；而各地購物中心運營情況來看，沈陽、鄭州、北京和成都的空置率分別達到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%，而2011年這些城市寫字樓空置率還停留在5%左右；工業地產空置問題也很嚴重，突出的表現就是，隨著LED、光伏、多晶硅、風力發電等政府支持的高新技術行業走向產能過剩，行業盈利能力嚴重下滑，很多所謂的高新技術園區企業借樓宇出租收益來補貼經營虧損，做起了“二房東”。商業地產高空置率的另一面是回報率的不斷下降，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商業物業的陸家嘴和外高橋等少數房企外，大多房企租金收入/營業收入的比重平均在5%左右。中國房地產報統計，北京甲級寫字樓毛收益率從2001年14%的頂點一路下滑到2012年的6.1%。
商業地產不存在住宅地產中才有的剛性需求、改善性需求，而且除少部分零散商鋪炒作外，也基本不存在“低買高賣”的投資炒作需求，個體購買商鋪的盈利模式主要表現為“購買-持有-出租-經營-回收”，單位需求空間要小于住宅地產。因此，即使是本世紀以來商業地產進入井噴發展期，其最終也必然要與居民收入、消費增長、實體工商業等完全對接。
不僅如此，對于商業地產運營軟實力的要求要高于住宅地產。對于住宅地產，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。但商業地產卻不同，如果沒有一套懂商業地產運營的班子，沒有發動資源完成“定位、策劃、設計、招商、銷售、經營”這套流程的能力，不僅無法兌現高回報，而且會出現招商困難、經營困難、回報率低甚至虧損等。這就是為什么我們經常看到，同處鬧市，有的商業地產（如購物中心、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸，而有的卻門可羅雀。
但是，我國商業地產井噴式發展恰恰偏離了實體經濟需求，對經營管理重視度也不夠，反而一味地靠炒作商業概念來運營土地，最終通過套現來獲得地價上漲收益。國內開發商一窩蜂地進軍商業地產是2009年住宅類地產實施限購政策以后的事情。也就是說，驅動的直接力量并非是如城市化、老齡化、消費時代自然引致的需求，而是地產上行周期中誘人的增值收益。開發模式也千篇一律，大多數開發商靠一個項目設計圖紙在不同城市和區域原版復制，沒有自己獨特的商業經營競爭力。即便是像萬達、蘇寧、SOHO、紅星美凱龍等開發商，其在商業地產上的成績很大程度上也是享受了地產升值的溢價，而非自身主業競爭實力或在商業運營和管理上的能力所引致。反觀，麥當勞之所以被稱為“擁有全球最大的商業地產王國”，并非是其具備跑馬圈地的能力，而是其科學合理的快餐制造程序迎合了工業化、城市化時代快節奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持、連鎖經營模式在人口集聚方面極具競爭力。
中購聯租售型商業房地產開發論壇上的報告顯示，78%的國內開發商采取租售結合方式進行商業地產項目運作，這意味著近8成商業地產開發商已經拋棄了只租不售的模式，這就加大了商業地產后期運營管理的難度，造成招商品牌低端化、開發商、小業主與租戶之間三重矛盾爆發、陷入糾紛、關門歇業情況時有發生。
由于外需長期回落、地產下行周期的開啟、經濟轉型的困境、金融貨幣周期的反轉等金融經濟大環境的變化，可能將暴露和擠壓商業地產泡沫，而由于商業地產與實體經濟休戚相關，其過剩問題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產，這可能是我國去泡沫和去杠桿過程中亟待需要解決的問題。
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