我國樓市調控目前已進入一個政策失效的敏感時期：房價依然較快上漲，各地“地王”不斷涌現，房地產泡沫已經相當突出。近期國家發改委公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”是財稅體制改革的重要任務，引發市場對近期擴大房產稅征收地區范圍的猜想。樓市調控政策應當配套征收房產稅。問題是房產稅為何應當開征，房產稅如何開征，房產稅何時會全面推開，這些問題都與認清房產稅的性質和功能是什么密切相關。
目前有關房產稅功能的討論，歸納起來有四種觀點：一是提供穩定稅源，取代對土地財政的依賴；二是抑制樓市投資投機，以建立樓市調控的長效機制；三是讓多占房產者付出代價，調節貧富差距；四是引導居民合理住房消費，節約土地資源。
應當說，房產稅具備了上述四方面功能。但以筆者之見，這些功能雖然都很重要，但都是屬于派生功能。實際上，鑒于房產是一種不動產，房產稅在本質上講是一種財產稅，既然是一種財產稅，顯然就不存在該不該開征的問題。所有市場經濟國家都有這個稅種。
有人說，買房時已交了70年土地使用費，現在開征房產稅，豈非重復征稅。事實上，盡管你付了70年土地使用代價，但不等于說國家不能征收房產稅。因為，房產稅不是地產稅，而是對房屋這一財產所征的稅收。稅收的本質是國家憑借政治權力參與國民收入分配取得財政收入的活動。有鑒于此，房產是居民最重要財產，政府自然可以征收房產稅。
承認房產稅是一種財產稅，就意味著誰擁有的房產越多，或房產價值越大，誰繳納的稅必然也越多。為什么？因為你的房產需要國家政權機器保護。所以,房產價值越大，受保護的財產越多，理所當然就應當多繳稅。這叫權利與義務對等。
如果“賦稅是政府機器的經濟基礎”（馬克思語），稅收是國家獲得財政收入的最主要來源，房產稅的基本功能就可以描述為是“為地方政府提供穩定的財政收入來源”。認識并堅持這一點，意義重大。
第一，可以讓地方政府從根本上逐步擺脫對土地財政、尤其是對出讓土地使用權取得收入的嚴重依賴，大大降低各地政府“高價賣地”的沖動。可以說，房產稅作為地方財政收入穩定來源的政策一旦出臺，可以關閉土地財政尤其是“高價賣地”的總閘門。地價問題解決了，房價穩定才有保障。
第二，可以從根本上穩定人們對樓市的預期。由于投資渠道缺失，銀行存款因而通脹而貶值，股市投資賠錢，唯獨房產投資多年來一直只賺不賠。此外，推進城鎮化進程，對城鎮房產需求升溫，人們預期未來房價還將繼續上漲，導致投資房產熱情不會因為嚴厲的樓市調控而有所減退。如果把房產稅定位于主要為地方政府提供穩定收入來源，未來房產稅征收不僅增量要收，時機成熟時存量也要征收，這將從根本上改變人們的樓市預期，促使他們從成本和收益角度認真考慮今后是否還值得將房產作主要投資工具。
第三，可以為各地經濟可持續發展，為實現新型城鎮化提供有力保障。目前各地政府造城筑路，興建配套設施以及解決部分民生問題所需資金，很大程度上依靠出讓土地使用權的收入。然而，靠賣地過日子局面不可持續。開征房產稅，可以讓各地政府從土地財政泥坑中走出來，也可以改變人們對樓市走勢的預期，起到抑制樓市泡沫繼續膨脹、控制商務成本、發展實體經濟等作用。這樣，農民才能進城而安居樂業，新型城鎮化才會逐步實現。
將為地方政府提供穩定收入來源作為房產稅的基本功能，不等于說可以忽視房產稅的其他功能，但在此必須明確的是，其他功能都是從上述這一基本功能中派生出來的。
首先，征收房產稅，有利于發揮抑制投資和投機需求的樓市調控功能。因為，開征房產稅將大大增加房產的持有成本，如果加上執行房產增值時還要征20%所得稅的話，將有望迅速抑制樓市的投資和投機需求，從根本上動搖房價大幅波動的經濟基礎。
盡管市場經濟應當允許正常的房產投資和投機活動，但由于過去我國缺乏房產稅，導致房產投資和投機過度繁榮。如果把房產稅的功能僅僅局限于樓市調控，根據房價漲跌出臺或調整房產稅，一旦房價停止上漲或向下適度調整，豈不意味著房產稅可以“偃旗息鼓”了嗎？從這個角度看，引入和擴大房產稅從根本上還難以抑制人們的投資和投機需求。相反，如果將房產稅的基本功能定位于是為地方政府提供穩定的財政收入來源，不管樓市興衰或房價漲跌，房產稅總是要征收的，結果是將增加人們的房產持有成本。這一市場預期一旦形成，征收房產稅將起到抑制投資和投機的調控功能，建立起樓市調控的長效機制。值得關注的是，樓市調控功能只是房產稅的派生或從屬的功能，建立在房產稅的基本功能之上。如果主次顛倒，把房產稅當作降低房價的大棒揮舞，房產稅作為樓市調控的效果將大打折扣。
其次，征收房產稅，還具有調節貧富差距的派生功能。開征房產稅，政府可以要求富人以繳納房產稅形式調節其一部分獲利，再通過建設保障性住房及其他形式轉移或讓渡給住房和生活困難的弱勢群體，結果是可以起到調節貧富差距的一定作用。當然，發揮房產稅調控貧富差距功能是有條件的，如果稅率很低或不實行累進制，也無法有效發揮這種功能。至于怎樣把房產稅率定得適當、合理，關鍵看房產稅的基本功能定位。從筆者對房產稅定位于給地方政府提供穩定財政收入來源來看，估計這一稅率即便相對合理，也不會定得過低。
再次，房產稅可以引導居民合理住房消費，節約土地資源。居民會從自身利益出發，理性考慮自己該住多大面積和多大價值的住房。考慮到中國“地少人多”的國情，絕大多數城鎮居民會選擇居住中小套型的普通商品房或保障性住房，而不是追求住房越大越好。過去，人們之所以總是要求不切實際的住房消費，其重要原因之一是因為一旦購買了住房，可以不支付住房的持有成本。開征房產稅，促使人們根據自己的經濟能力合理安排包括住房在內的各方面生活消費，從而有利節約土地資源，有利于優化使用土地資源的高效利用。
圍繞房產稅的基本功能，還有如下幾個問題也值得思考
一是有關稅收負擔問題。其核心是開征房產稅會不會增加百姓的稅收負擔。要讓百姓消除這種憂慮，第一，應當規定人均住房消費免稅額，其免稅范圍和程度在全國應大體統一，但也可因地、因時制宜允許存在適當差異。例如，假定上海市目前規定人均50或60平方米自住住房可免征住房稅，就可以把約70%普通居民家庭排除在房產說征收的范圍外；第二，超過免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實現逐步累進制，如超20%人均面積的稅率很低，超40%或50%人均面積的稅率較低，超80%或100%人均面積的稅率較高。這樣，既可保證地方政府的收入來源，又可起到抽富濟貧或縮小貧富差距的作用。
二是有關房產稅開征步驟問題。由于房產稅率涉面廣，尤其會影響到相當多的既得利益者，在開征房產稅的做法和步驟上必須慎重。房產稅一旦全面鋪開，雖說不能一成不變，但政策不可朝令夕改。就房產稅開征而言，一定要“由點到面，由易到難”，經過試點再逐步推廣。在稅率設置上應當“由低到高”，逐步提高。另外，在房產稅運行初始階段，為減少阻力，可采取最簡便易行的辦法是“先增量而后存量”
（目前上海的做法），但此做法不可固化，適當時候應當實現房產稅從“增量”征收向“存量”征收過渡。否則，這不僅不公平，也難以發揮征收房產稅為地方政府提供穩定財政收入來源的基本功能。
三是房產稅全面開征時機問題。鑒于目前我國許多地方政府手中仍握有不少土地資源，土地轉讓大量收入，可以幫助城市建設和興建保障性住房，另加一些征收房產稅的技術問題尚未解決，有理由估計，當城鎮可用于建造商品房的土地轉讓資源所剩無幾時，或是對存量商品房全面開征房產稅之日。盡管這一天目前尚未到來，但遲早會來到。
四是關于房產稅的替代問題。房產稅是將房地產開發環節和交易環節的稅費轉移到持有環節的稅種，是對土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、營業稅等相關稅種的一種替代。但土地增值稅等稅種是房地產稅而不是房產稅，房產稅開征可以替代印花稅、契稅等相關稅費，但不能全部替代現行各種房地產稅收。由于部分稅費被替代（取消）了，一定程度上反倒可以減輕房產持有者特別是免征房產稅家庭的稅收負擔。