縱觀近十年樓市調控,調控政策頻繁出臺,而效果卻越來越短期化:史上最為嚴厲的“限購令”僅在一年時間內就已消化,而近期國五條新政前的“搶購潮”更是反映了民眾對房價越調越高的心理預期。究其原因,政府往往局限于通過各項干預來緩解房地產市場短期矛盾,對房地產業的整體運行機制缺乏長遠考量和系統規劃。 助推房價上漲的機制體制癥結猶在,房價豈能真正平抑?反思歷史教訓,樓市調控應立足長遠,以健全市場機制、促進房地產業轉型為出發點,做到有“四破”有“四立”:從根本上破除土地財政根源,建立土地經營有效競爭機制;破除投資流向集中化,建立房地產投資疏導渠道;破除稅收結構失衡,建立分階段稅收轉型框架;破除經營模式單一化,建立集約型資產經營模式。 一方面,破除助推房價上漲的體制根源;另一方面,逐步建立有利于房地產業長遠發展的新機制。唯有此,才能真正走出“調控一松房價即漲”的怪圈,確保樓市長期可持續發展。 首先,要從根本上破除土地財政根源,建立土地經營有效競爭機制。當前,地方政府對土地的壟斷性賣地權是助推房價上漲的制度根源,現行財稅體制的不合理因素則助長了地方政府利益動機,直接導致地方政府越來越依賴土地出讓金等“資源型財政收入”來支撐地方財政支出,這不利于房價穩定與房地產市場長期良性發展,也不利于地方產業結構升級和經濟可持續發展。 因此,緩解政府土地供應壟斷對市場的影響,必須改變地方政府作為土地壟斷經營者的角色:一方面,鼓勵土地儲備中心的跨區、跨城市經營,形成政府間土地供應的有效競爭市場,提高土地配置效率;另一方面,在嚴格限制規劃用途的前提下,允許部分擁有土地的企業成為土地供應主體,以鼓勵土地出讓市場形成競爭,提高土地利用效率。 發達國家經驗表明,貨幣流動性缺乏有效的疏導和調節機制,是房價上漲的重要原因。如日本在整個上世紀80年代M2年增長率沒有低于過7%,其主要投資渠道集中于證券市場和房地產投資,致使其房價在1990年之前一直呈上漲趨勢。從當前國內情況來看,M2處于高位,在貨幣流動性缺乏其他投資渠道加以疏導的情況下,通過住房買賣來實現資本利得,仍然是主要的民間投資渠道。 因此,當前還需要破除投資流向集中化,建立房地產投資疏導渠道。當前,需形成有效的房地產投資疏導機制,避免貨幣流動性過度集中于房地產投資而引發房價上漲。可通過租賃環節稅收減免等來降低房地產租賃投資成本,將房地產投資渠道從房屋買賣投資向房地產租賃投資等方向引導,緩解貨幣流動性對房地產終端市場的沖擊。 縱觀發達國家房地產稅收制度變遷,“重保有、輕流轉”是共同趨勢,保有稅成為各國地方政府財政收入的主要來源,而開征差別化累進稅率,也成為各國遏制投機炒房行為、緩解房地產財富分配不公的重要手段。 目前來看,亟待破除稅收結構失衡,建立分階段稅收轉型框架。當前,我國房產稅全面開征箭在弦上,而與此同時,我們應看到,房地產業稅負結構失衡現象仍很突出:開發企業在房地產開發過程中需要繳納的各種費用多達20余種,土地和房屋開發環節稅費占比仍很高。因此,稅收制度改革應從整體出發,分階段穩步推進:首先,稅收框架調整應遵循總量平衡原則,在減少開發、交易環節稅費的基礎上,有節奏地推進房產稅征收力度;其次,加大流通環節的稅收級差,一方面調節社會財富分配,一方面起減稅作用。 此外,考慮到我國目前貧富差距較大的現狀,在征收新稅時應避免對中產階級產生過大沖擊,同時避免新稅可能對社會道德帶來負面影響,如離婚潮。 最后,東南亞金融危機告訴我們,當房地產市場供需達到平衡后,靠增量投資拉動的粗放型房地產經營模式無法持續帶動經濟增長。急需破除經營模式單一化,建立集約型資產經營模式。 我們也可以借鑒發達國家的模式。比如,逐步培育以租金回報為基礎、以金融創新為載體、以資產管理為核心的集約化經營模式。一方面,通過稅收優惠、簡化管理手續等方式鼓勵居民將多余的住房出租,引導居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念,并通過采取“代理經租”方式,提高租賃的市場化運作水平;另一方面,引入REITs試點工作,培育以房地產作為信用擔保品的金融工具創新,通過集約化的經營模式轉型來持續發揮房地產業對國民經濟的拉動作用。
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