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　　新華社5月13日發(fā)表的一篇文章里透露，“記者了解到，針對(duì)‘長(zhǎng)效機(jī)制’的調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的‘關(guān)鍵一招’。”
　　我個(gè)人從不同渠道了解，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制所做的調(diào)研，在去年十八大結(jié)束后即已作出部署。該調(diào)研結(jié)果將成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步?jīng)Q策的重要參考。
　　有朋友斷然不同意樓市現(xiàn)在處于“寧?kù)o”階段的說(shuō)法，尤其是一線城市。深圳、北京、廣州已運(yùn)用直接的行政管制手段，對(duì)商品房售價(jià)進(jìn)行審核。最有代表性的當(dāng)然是北京，地產(chǎn)商賣(mài)多少錢(qián)，由住建委說(shuō)了算。
　　價(jià)格管制帶來(lái)了什么？獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目數(shù)量在下降。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年4月北京市住建委只批準(zhǔn)了22個(gè)樓盤(pán)的預(yù)售許可申請(qǐng)，同比下降18.5%。實(shí)際開(kāi)盤(pán)量比計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量減少了30%以上——這就是管制的結(jié)果。
　　如你所知，自去年二季度以來(lái)，商品房成交量大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不僅出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，也出現(xiàn)在新房市場(chǎng)。按照價(jià)格規(guī)律，供不應(yīng)求的直接反應(yīng)就是價(jià)格上漲。去年下半年以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)格再現(xiàn)瘋狂漲勢(shì)，新房緊隨其后。其他城市的房?jī)r(jià)也在上漲。
　　如果遵從供求關(guān)系，政府此時(shí)應(yīng)該迅速加大供應(yīng)，既包括土地供應(yīng)，也包括商品房供應(yīng)。但實(shí)際情況是，搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的全國(guó)26個(gè)大中城市中，今年4月份有69.23%的城市實(shí)際開(kāi)盤(pán)量環(huán)比減少。開(kāi)盤(pán)量環(huán)比減少，即是說(shuō)商品房新增供應(yīng)量在下降。
　　土地市場(chǎng)如何？地價(jià)在上漲。據(jù)媒體報(bào)道，截至5月7日，今年北京、上海分別賣(mài)地550億元、354億元，同比分別增長(zhǎng)306%、377%。一個(gè)典型例子是，上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊，5月10日重新掛牌出讓?zhuān)瑨炫破鹗純r(jià)從2012年的13.68億元上升至44.23億元，漲幅超過(guò)300%。
　　但是，今年各地土地供應(yīng)計(jì)劃并沒(méi)有明顯增加或沒(méi)有增加。國(guó)土部4月16日公布的2013年全國(guó)土地計(jì)劃供應(yīng)量，實(shí)為2010年以來(lái)的最低。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃，與去年持平。人們批評(píng)地方政府只控房?jī)r(jià)不控地價(jià)，更不愿意調(diào)地價(jià)，并非毫無(wú)道理。
　　我們看到的現(xiàn)狀是，土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)均未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)，政府只在控制需求方面下工夫。除了提高二套房首付和貸款利率外，最具代表性的政策就是對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)人所得稅。這個(gè)政策只在北京得到嚴(yán)格執(zhí)行，但其效果恐怕與政策制定者的初衷相悖——中介機(jī)構(gòu)反映，新增稅負(fù)絕大部分被轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)方身上。也就是說(shuō)，該政策仍在變相推高房?jī)r(jià)。
　　以上這些市場(chǎng)運(yùn)行情況，應(yīng)該被監(jiān)測(cè)進(jìn)而傳達(dá)到了決策層。但是，今年全國(guó)兩會(huì)總理記者招待會(huì)以及最近幾次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，均未對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作出新的部署，甚至沒(méi)有提及，以至于有專(zhuān)家驚呼樓市調(diào)控被選擇性遺忘。
　　當(dāng)然，對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)有重大影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能被決策層遺忘。我寧愿相信，這是有意為之的政策緘默。但寧?kù)o只會(huì)是暫時(shí)的，暴風(fēng)雨正在醞釀。而暴風(fēng)雨會(huì)不會(huì)降臨以及何時(shí)降臨，將取決于前述正在調(diào)研的結(jié)果。
　　那將是一場(chǎng)怎樣的暴風(fēng)雨？如果按照我個(gè)人的建議，必須在住房持有環(huán)節(jié)動(dòng)手術(shù)，即從第三套住房開(kāi)始征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅，同時(shí)對(duì)土地財(cái)政、住房保障制度等進(jìn)行更堅(jiān)決的變革。
　　倘若這場(chǎng)暴風(fēng)雨即將到來(lái)，那么地產(chǎn)商們現(xiàn)在奮不顧身?yè)寔?lái)的地王，就會(huì)成為通紅的烙鐵。反過(guò)來(lái)，倘若調(diào)研的結(jié)果，是選擇維持甚至減弱現(xiàn)有調(diào)控政策，暴風(fēng)雨被毛毛雨替代，那祝賀你們，無(wú)論是通過(guò)各種巧妙途徑投資買(mǎi)房的個(gè)人購(gòu)房者，還是大把搶地的地產(chǎn)商，盡情大笑吧。
　　我們的樓市，要么徹底轉(zhuǎn)換調(diào)控思路，主動(dòng)擠壓泡沫；要么走老路并迎接新的大漲，也就是再次瘋狂后的崩潰。沒(méi)有第三條道路。