|
近期披露的百城房價實現(xiàn)了連續(xù)第八個月環(huán)比上漲，而且今年1月環(huán)比漲幅25個月以來首次突破1%，顯示大多數(shù)城市房價上漲在加速。大城市房價上漲速度更快：京、滬等十大城市住宅1月均價達到16417元/平方米，環(huán)比上漲了1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。從去年6月到今年1月，百城房價指數(shù)月環(huán)比平均漲幅為0.37%，而十大城市房價指數(shù)環(huán)比漲幅達到了0.57%。限購政策毫無松動，這些城市的房價竟如此快速上漲，令人費解。
很多人將其歸咎于房地產(chǎn)調(diào)控讓位于“穩(wěn)增長”而事實上放松了緊縮政策，強化了購房者“政策見底”的預期。由于大城市剛性購房者太多，而供應非常有限，購房者蜂擁入市從而推動了房價上漲。其實，大家都忽視了一個根本原因，大城市剛性購房者之所以太多，是因為這些城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務設施的優(yōu)質(zhì)程度遠高于其他城市，就業(yè)機會和福利水平也遠高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，形成了這些城市房價上漲的預期，以及這種預期的不斷自我實現(xiàn)。
盡管從“十五”以來，我國就提出了城鎮(zhèn)化、發(fā)展縣域經(jīng)濟、促進大中小城市均衡發(fā)展的城市空間布局戰(zhàn)略。但大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠遠好于其他城市。因為在我國等級化的行政管理體制下，生產(chǎn)要素和資源流動的方向和規(guī)模取決于行政級別的高低。行政級別最高的城市獲得的生產(chǎn)要素和各類資源最多。自1994年實施分稅制的財政包干體制以來，省級政府和下面市（縣）級政府的關系本應是公共財政框架內(nèi)平等的契約關系。但由于中央政府對于市（縣）級政府的行政管理完全放權于省級政府，于是市（縣）級政府官員的任命和政績考核的權力完全掌握在省級政府官員手里，遂使這種本應完全平等的契約關系變異為不平等的上下級關系。突出的例子就是分稅制只停留在中央與省級政府之間，而省級政府與市（縣）級政府并未完全實施分稅制，于是層級越低的政府財政自主權越弱，也就越難以吸引資源和人口流入。
在大城市優(yōu)先發(fā)展的背景下，生產(chǎn)要素或資源首先滿足大城市的需要并在大城市集中，帶來了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚水平的提高。制造業(yè)優(yōu)先發(fā)展和人口優(yōu)先在大城市集聚驅(qū)動了生產(chǎn)性服務業(yè)和生活性服務業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構升級轉型的路徑也就自然形成。近年來絕大多數(shù)大城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過了第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。另外，長期以來經(jīng)濟要素（包括諸如對外開放的優(yōu)惠政策）偏向于大城市，鎖定和強化了未來產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的空間分布路徑，這讓大城市和中小城市發(fā)展的差距越來越大，這也是為何對外來人口限制最為嚴格的大城市反倒成為最吸引外來人群的城市。
由于產(chǎn)業(yè)基礎的厚實和產(chǎn)業(yè)升級的實現(xiàn)，大城市的邊際生產(chǎn)效率較高，這一方面會增加就業(yè)機會，特別吸引高素質(zhì)的人才進入，另一方面也會提升居民整體收入水平和單位物理空間的產(chǎn)值。作為兼具生產(chǎn)性服務業(yè)和生活性服務業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要在價值上體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的高邊際生產(chǎn)效率，也就是高素質(zhì)人才需要高價值的房地產(chǎn)，而這種高價值在收入水平上也會得到支撐。這就是為什么大城市越是靠近中心區(qū)，房價就越高的原因。
同樣，在我國等級化的行政管理體制下，大城市獲得用于公共服務配套生產(chǎn)的資源也遠遠多于其他城市，而在省會城市和省內(nèi)非省會城市、區(qū)域中心城市和區(qū)域內(nèi)其他城市的對比上也存在同樣的邏輯。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在規(guī)模效應下才能提供的公共服務設施（如音樂會、體育賽事、大型商業(yè)綜合體、地鐵等）的供應便成為可能，而服務業(yè)的價格在消費規(guī)模效應下也并不會特別高。例如，在京、滬、穗，一般的餐飲、電子通信價格并不比其他城市高，甚至可能還較低，這也是吸引人口源源不斷地流入的另一個因素。住房需求在更大程度上是對整個城市和住區(qū)周邊公共服務設施的需求，而大城市和其他城市在公共服務水平上的差距是決定房價高低的最重要的因素之一。
問題還有，紐約、倫敦、東京等大城市的房價盡管較所在國家其他城市要高，但這些城市房價問題并不像我國那樣突出，因為歐美國家的城市之間并不存在等級化的行政管理體制，公共服務設施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距并不大，房價之所以更高純粹是這些城市的產(chǎn)業(yè)結構更優(yōu)和人口更密支撐下的房價上漲。還有一個核心的問題是，這些城市的資源流動完全靠市場價格驅(qū)動，資源利用效率較高。在我國，行政化調(diào)動資源必然產(chǎn)生資源利用的不節(jié)約甚至是浪費，大城市都在爭相建設“國際大都會”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場，不少工程完全違背了經(jīng)濟發(fā)展基本規(guī)律，城市規(guī)劃不合理并經(jīng)常調(diào)整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國大城市房價更高和上漲更快突出的另一個原因。
|