城鎮化發展是中國未來一段時間經濟社會發展的戰略支柱，加快實質性的城鎮化發展是釋放內需潛力、擴大就業、提高人們生活水平的關鍵。過去30年重在工業化，以工業化為核心，未來10-20年應重在城鎮化，重在工業升級和城鎮化發展的結合，通過大幅提高城市產業競爭力和人們的生活水平和質量來提高經濟社會的發展能力。
“城鎮化”是破解許多難題的關鍵。但是現在很多房地產商和地方政府都把這個重要抓手理解錯了，把“好經”念歪了。目前社會上一種較普遍的認識是，推進城鎮化，就意味著新政府又要大搞投資，大搞房地產，發展思路仍是繼續過去的投資優先、房地產優先，房市將再牛二十年，城鎮化將推進房價持續大幅上漲。筆者以為這是最大的誤讀。以城鎮化為重點的經濟戰略與前期以房地產為支柱的發展戰略完全不同。城鎮化是解決人的問題，也是解決消費問題，而房地產化是解決投資問題，是讓少數人（高收入者）通過房地產發展獲得更多的投資收益，發財致富，政府也得到更多的稅收和GDP增長的績效。形象的話，就房地產與城鎮化的關系來講，兩者都需要建房，但建的目的完全不同，如蓋10套房子，不管用什么方式，10套房子主要是滿足少數家庭（富人是沒有住房問題的）投資需求（增值發財）就是房地產化，就是資產泡沫化發展，而建10套房子為的是滿足10個家庭的基本住房需求就是城市化。前者不能解決大多數已經城市化人口的住房需求，更不能解決農民進城的基本住房需求，因此，這種模式實際構成了城市化的障礙。而后者完全不同，它以解決已城市化和將要城市化人口的基本住房需求為根本目的，既能有序推進城鎮化，使發展成果被大多數人共享，同時，還能釋放出巨大的消費需求和相應的公共服務需求。
特別需要注意的是，要推進實質性的以人為本的城鎮化，必須以房地產調整或房市泡沫破滅為前提，兩者不能相容。繼續搞房地產泡沫，繼續讓房地產成為經濟發展的支柱，維持高利暴利，那么，城鎮化便不可能加速。高房價成了進城人的高門檻，成為服務業的高成本，高房價將使農民工無法市民化，也使就業容量最大的服務業繼續難以發展。因此，城鎮化戰略將會落空，沒有城鎮化的穩定推進，就沒有需求，主要是消費需求，在外需不足將長期化的形勢下，經濟增長將會陷入低迷。另外，房地產泡沫化也對產業結構升級、發展方式轉變構成重大障礙。因此，要想加快城鎮化發展，使城鎮化與工業化、農業現代化相協調，必須堅持房地產調控政策不動搖，使房地產實現實質性調整，房價回歸到合理水平。
新型城市化完全不同于老式城市化。因為它是圍繞著城鎮化本質而推動的城鎮化。城市化本質是人的城市化。
首先，城鎮化解決的是人的問題，即推進人口城鎮化過程。在加快城鎮化發展的討論中，有不少專家學者和老百姓提出反對的聲音，這些人看到的是過去老城市化的弊端，即以土地城市化、房地產泡沫化的不可持續的城市化模式。這樣的城鎮化我們確實應該反對，不能否認過去，就難以前進。要避免老式城鎮化的弊端，老式城鎮化的本質是抑制人的城鎮化，主要是靠土地城鎮化和房地產化，蓋了許多房子，主要是滿足少數人無限的投資需求，而廣大的農民工和城鎮新市民卻望房興嘆，這是過去老城鎮化的最大弊端。這種嚴重忽視城鎮化本質的舊城鎮化模式，帶來了許多結構矛盾和社會矛盾，未來必須盡快糾正城鎮化發展的嚴重偏差。本質型的城市化被長期壓抑，意味著巨大消費需求潛力被壓抑，社會和經濟的不穩定風險卻在集聚。
城鎮化主要是加快農民工市民化，提高戶籍城市化率。其最主要是要大幅降低城鎮化的門檻。目前看，農民工市民化要破三道大檻。第一道大檻是戶籍之檻。即戶口，現在的所有的制度和政策設計都分成城市與農村，是明顯的二元體制，對農民明顯不公，障礙農民工的身份轉換。第二道大檻就是過高的住房門檻。房價被有錢人抬高，實際起到了保護現有城市人口利益的目的（同時也損害了新城市居民的利益，他們買房成本被大幅抬高），讓農民工和外來工無法本地化，形成強大的經濟性障礙。甚至一些特大城市的官員毫不掩飾地說這正是他們阻礙大城市人口膨脹的策略。筆者以為，高房價是農民工市民化的最大門檻，比戶籍門檻所造成的障礙更大。第三道大檻就是教育按省域分割的門檻。這道檻阻礙了人口的跨省域的流動，也是導致我國農民工春運大潮、人口流動成本過高的重要原因。也是導致農村留守兒童問題和老人問題等后遺癥嚴重的重要原因。
其次，城鎮化要以提高城鎮建設和管理效率為中心，科學規劃并嚴格實施，提高城鎮化的質量。而過去的城鎮化發展主要是攤大餅，道路和房屋布局規劃極不科學，其特點是好看、氣派、不實用、不方便，一句話，城鎮規劃和建設都極為粗放低效。一個重要原因是城鎮發展理念是錯誤的，或者講帶明顯的“烏托邦”色彩，如要把某大城市建設成花園式或田園式城市，這不過是攤大餅、為炒房提供更好題材的一種美麗說辭而已。在汽車普及率很低的情況下城市交通擁堵不堪，就是低效率、好看不好用城市發展理念和方式的主要表現，這暴露出我們城市規劃的嚴重不科學。我國許多城市規劃之所以屢屢失敗，一個最根本的問題是城市規劃以短期經濟利益為導向，而不是以城市結構優化和功能完善為導向，不是以人們的生活便利、效率優先為導向。房地產建到哪路就修到哪，路與規劃圖跟著房地產走。城市規劃最基本的原則，應是以交通高效率為中心來規劃城市結構和功能，這既是提高城市發展效率的根本要求，也是便民化的內在要求，是真正的以人為本。以住房為中心來規劃和建設城市是本末倒置，必然形成許多“反發展”的結果。新型城鎮化必須尊重城鎮化的發展規律，科學規劃和建設，在優化城市結構和提升城市服務功能上下功夫。
三是新型城鎮化是“投入”，不是“投資”。城鎮化需要花錢，需要投許多錢才能使農民工市民化。第一筆要花的錢是在住房上，2億多農民工市民化，意味著有1億多個家庭需要住房，而由于目前全國各地房價普遍過高，農民買不起房，甚至也租不起房，因此，政府必須將農民工這一巨大群體的住房需要納入保障房體系，而大量建保障房需要花費巨大的財政投入。第二筆錢，要花大量的錢使社會保障實現全城市覆蓋，彌補農民與市民的社會保障缺口。第三筆是教育等公共支出要明顯增加。這些都是凈投入，GDP增加的效率不高，因此，城鎮化不是大搞投資，但相關投資也是必要的。
總之，推進城鎮化戰略，不是繼續搞以土地擴張為核心、“見房不見人”的舊式城鎮化，而必須走一條資源節約、效率優先，“見房見人”，以加快人口城鎮化、改善人們生活質量為出發點的新型城鎮化道路。