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近期，滬深股市地產股表現很好，一個主要驅動因素就是新型城鎮化，特別是有消息稱未來城鎮化投資將超過40萬億，將創造至少120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
測算新型城鎮化將給中小城市（鎮）創造多大規模的住房需求，這是在延續過去房地產商業模式的傳統思路，在新形勢下是非常錯誤的。新型城鎮化的核心，是有質量的城鎮化，要構建科學合理的城市布局，有序推進農業轉移人口市民化。過去10多年是我國城市化最為快速的時期，城市化率從2000年的35%上升到2011年的51%，年均增長1.5個百分比。但城市空間布局基本上是政府規劃的結果，市場選擇和歷史背景的決定力量日漸減弱。各中小城市產業發展和城市空間格局幾乎千篇一律，沒有體現當地人口、收入、資源和區域稟賦等基本決定因素，熱衷于上一些不能突出本地優勢的所謂“三高一低”(高投入、高能耗、高污染、低效益)的項目；絕大多數中小城市過分依賴地產，大推沒有規模消費（背后是收入水平低）支撐下的“鐵公機”式的基建投資，很多二三線和三四線城市土地出讓金占財政收入的比重超過50%。
在經濟增長去房地產化的新時期，不但需要依靠內需來消化制造業產能過剩和房地產泡沫以實現“軟著陸”，更需要回歸市場力量主導下的城市產業結構布局和轉型上的空間自然演進路徑。由于地理的、交通的原因，我國在東部地區（少數在中部城市）形成了出口導向的制造業城市群或中心城市，中西部廣大區域則主要為這些城市群或中心城市提供資源（人力、資金等）。在未來新型城鎮化的背景下，即使考慮到解決大中小城市空間布局不平衡，有效緩解區域中心城市壓力和促進產業升級等政策傾斜和努力等變數，原有城市空間分布格局也難以改變，中西部中小城市（鎮）獲得的自然增長機會有限。
根據城市經濟學的“中心—外圍”模型，我國東部城市群中的核心大城市是城市體系中最重要的市場，由于聯結了國內和國際兩個市場，不僅誕生了全球最大的制造業基地，實現了人口最大限度的集聚和生產的規模效應、報酬的遞增效應，而且為了配套制造業生產，建立了完善的生產性服務業。但由于集聚效應的過分使用，東部制造業城市群或中心城市因房價過高上漲、交通擁堵和環境污染等問題而產生了離散效應。在存在著運輸成本的條件下，離散效應驅使本地廠商更愿意選擇靠近大城市、且具備配套制造業的基礎設施較為完善的地方去生產，也就是本地化效應。
筆者認為，即使我國未來發展導向要轉向以內需為主，大力發展服務業尤其是現代服務業，這一趨勢也是成立的。因為，與制造業是一樣，服務業的供給也存在規模報酬遞增效應。特別是，現代服務業往往是資本、技術和信息密集型的，滿足城市經濟集聚所必需的三個方面——分享（生產者在更大范圍內獲得廣泛的投入品分享）、匹配（在更大的市場范圍里匹配各種生產要素）和學習（加速知識的傳播以方便職工和企業家之間以及不同產業之間相互學習）。更為重要的是，東部地區生產型服務業的發展集聚了大量高技能勞動者，對消費型服務業也相應產生了大量的需求，因此也會相應帶動不可貿易的消費型服務業的集聚。
因此，盡管未來在政策取向上，國家會出臺一些鼓勵中西部中小城市（鎮）發展的優惠政策措施，資源分配上也會有所傾斜，但由于規模效應和外部性，其積聚力量存在著自我強化的效果，當促使經濟上集聚的因素變弱甚至消失時，自我強化產生的鎖定效應，也將使得已有的東部城市群和核心大城市仍占據國家（區域）經濟的主導地位，其產業升級和轉型的過程中，制造業向周邊中小城市（鎮）轉移的規律不會改變。
未來，東部城市群和核心大城市將率先實現產業結構的升級和轉向，重點發展生活性服務業和現代服務業。而周邊的中小城市（鎮）將承接大城市轉移來的制造業，未來其產業集聚和人口集聚將出現快速的增長。因此，房地產業本身就是配套制造業的生產性服務業的基礎內容之一，說房地產業是基礎性產業、先導性產業就是這個意思。而盡管受到新型城鎮化政策和資源傾斜的影響，中西部中小城市（鎮）在房地產市場方面會獲得一些受益，但由于過去幾年內過量的土地供應和房地產開發、產業化未能跟上、收入水平低和人口集聚效應不夠，整體而言，中國經濟將長期處于消化房地產泡沫和培育本地產業基礎的過程中。
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