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　　近期，不少地方房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)上漲苗頭，背后很重要的一個(gè)支持理由是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是支撐房?jī)r(jià)必然走高的一個(gè)原因嗎？我們認(rèn)為，這是部分市場(chǎng)人士的一個(gè)誤讀，甚至是有意為之，以未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化為借口，進(jìn)一步炒高房?jī)r(jià)并不可取。
　　城鎮(zhèn)化的確是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一條主線，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。不管是黨的十八大，還是不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)行了濃墨重彩的闡述。十八大報(bào)告強(qiáng)調(diào)了“四化同步”，即堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更具體指出，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
　　正是在上述政策指引下，市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展充滿憧憬。其一，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的將是大規(guī)模人口進(jìn)入城市。目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率剛超過(guò)50%，按戶(hù)籍人口算僅為35%左右，明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家和許多同等發(fā)展階段國(guó)家的水平。差距也是潛力，這意味著，未來(lái)二、三十年，每年將有1000多萬(wàn)人口轉(zhuǎn)移到城市，數(shù)億農(nóng)業(yè)人口市民化，帶來(lái)的將是巨大的內(nèi)需潛力。其二，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段，也是房地產(chǎn)增量規(guī)模快速擴(kuò)張階段，這一點(diǎn)在我國(guó)1998年后至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，的確得到驗(yàn)證。有統(tǒng)計(jì)顯示，同期房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模快速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)約20%。
　　這些憧憬與預(yù)期，對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)意味著什么，很多人都在探尋答案。也恰在此時(shí)，調(diào)控兩年有余的房?jī)r(jià)，再次顯現(xiàn)回升跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)53個(gè)，比例超過(guò)了75%，為2012年以來(lái)最多，其中廣州、上海等一線城市全線上漲，且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線城市。大家都很關(guān)注房?jī)r(jià)走向，而推動(dòng)城鎮(zhèn)化的預(yù)期，無(wú)疑強(qiáng)化了那些堅(jiān)定看多的人的觀點(diǎn)，甚至，借此炒作未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)大漲的言論也此起彼伏，這也的確影響到了一些潛在購(gòu)房者的行為。對(duì)此，我們不敢茍同。
　　首先，新型城鎮(zhèn)化將不同以往老路，更強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量，而不是規(guī)模，其并不意味著未來(lái)會(huì)重現(xiàn)新一輪房產(chǎn)大擴(kuò)張。過(guò)去十幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平已取得較快發(fā)展，1999年城市化率為35%，到2011年全國(guó)城市化率已超過(guò)50%，達(dá)到51.3%，年均增長(zhǎng)近1.4個(gè)百分點(diǎn)，速度已經(jīng)相當(dāng)快。從中央的政策指引看，盡管更加重視城鎮(zhèn)化的潛力，但突出強(qiáng)調(diào)的是“積極穩(wěn)妥”與“質(zhì)量”。也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，更重要的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會(huì)保障等由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)均等化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。有研究就認(rèn)為，雖然推進(jìn)城鎮(zhèn)化是未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)化的一條主線，但是新城鎮(zhèn)化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴(kuò)張，其中很重要的一個(gè)原因在于，一、二線城市人口趨于飽和，而三、四線城市房屋供過(guò)于求。
　　其次，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，居民的購(gòu)買(mǎi)力是制約房?jī)r(jià)走高的一個(gè)根本因素。有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，最為核心的應(yīng)該是“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這些市民化后了的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，其購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)如何呢？其實(shí)，即便目前房?jī)r(jià)不漲，很多在城市工作的年輕人也都買(mǎi)不起房子，而以城鎮(zhèn)新移民目前的收入，即便考慮未來(lái)收入增加，恐怕也無(wú)力支撐高高在上的房?jī)r(jià)。有觀點(diǎn)就認(rèn)為，目前農(nóng)民工在務(wù)工地購(gòu)房比例很低，估計(jì)不到1%，即使轉(zhuǎn)為市民后，由于收入水平在城鎮(zhèn)中仍然處于相對(duì)低位，對(duì)房屋的需求相對(duì)有限。供需決定價(jià)格，對(duì)于房?jī)r(jià)，同樣如此。
　　第三，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，需要的是一個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的城鎮(zhèn)化，高房?jī)r(jià)只會(huì)拖了城鎮(zhèn)化的“后腿”。城鎮(zhèn)化是未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，內(nèi)需包括投資需求與消費(fèi)需求，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，受損害的將是內(nèi)需的擴(kuò)大。有業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去十年城市房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)其他行業(yè)造成擠壓，地價(jià)上漲對(duì)生產(chǎn)成本的抬升，也構(gòu)成了我國(guó)潛在增長(zhǎng)率下行的壓力來(lái)源之一。因此抑制城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲，有利于增加長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。也就是說(shuō)，高房?jī)r(jià)會(huì)成為城鎮(zhèn)化的阻礙，要推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要做的當(dāng)然是遏制住房?jī)r(jià)走高的勢(shì)頭。
　　當(dāng)然，很多人一定會(huì)說(shuō)，即便城鎮(zhèn)化不會(huì)推高房?jī)r(jià)，當(dāng)前房?jī)r(jià)也依然在上漲。的確，大量農(nóng)民涌入城市且定居，將是長(zhǎng)期影響房?jī)r(jià)一個(gè)不可忽視的因素，但不總是房?jī)r(jià)上漲的原因。此前房?jī)r(jià)的走高，更多的在于投資投機(jī)性需求主導(dǎo)，也正因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。針對(duì)近期土地市場(chǎng)回暖過(guò)快，多地頻現(xiàn)“地王”的情況，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該繼續(xù)出臺(tái)一系列整治“地王”抑制地價(jià)的舉措，切勿讓房?jī)r(jià)再現(xiàn)大漲局面。