近期，香港地區樓市狠政，頗引關注。新政核心內容只有一條：加稅。而且是在交易環節加狠稅。作為市場化程度很高的房地產市場，香港樓市走過了幾十年的起起伏伏，當局在治理樓市泡沫方面的做法和經驗，值得我們剖析。
從背景分析，全球范圍的寬松化貨幣政策，令流動性正向全球蔓延，近段海外熱錢積聚香港，對資產價格形成很大的上漲壓力。正如香港財政司司長曾俊華本月26日在記者會上表示，在流動資金過剩、利率超低的支持下，香港住宅價格在頭9個月上升約兩成，因此需推出新的措施。
香港決定于27日開始，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”。顯而易見，這是針對外來購房需求的政策，而且力度很大。此外，這次還將另一稅種——額外印花稅的稅負提高了5個百分點。這一稅種是2010年11月推出的。這次增加稅率后，情況是這樣的：買家在半年內轉售房屋，稅率為20%，半年至一年之間轉售則為15%，一年至三年之間轉售則為10%。
不計其他稅種，僅二者相加，稅率最高已達35%。這在全球范圍內，都可稱得上最高了。那么，歷史上有沒有比香港地區更瘋狂的？韓國！為抑制房價持續上漲，韓國于2005年對擁有兩套以上住宅的家庭，征收轉讓所得稅9％至36％；2006年提高到50％；2007年起，改為對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。2006年調低房地產所有稅（即物業稅)起征點，還計劃將1%～3%的稅率進一步提高。
稅收調控手段效果如何？韓國曾被人恥笑，越加稅房價越上漲，2004-2006年，首爾房價上漲24%（其實與同期的美國和中國比，不算離譜）。韓國國土研究院在2006年1月發表報告指出：“由于實施強有力的房地產政策，今年房地產價格將出現持續穩定局面，并預言2006年全國房價和首爾公寓價將分別下降1%和2%左右。”但沒想到，政府這一系列房價打壓措施卻沒達到預期效果。2006年上半年房價上漲反而越發迅猛。不過，一系列加稅動作，加上增加房屋供應，2007年終于見效，房價平穩下來，實現了“軟著陸”，比美國房價泡沫破滅并引爆次貸危機，強多了。
同樣，再觀香港。2010年11月推出額外印花稅后，并沒有如官員、學者、專家所預測的那樣：投資投機者跑光，房價止漲。其后房價總體仍呈上漲態勢，并且再次趕超1997年亞洲金融危機前的歷史高點。由此可見，稅收政策見效需要一個過程。尤其是當人們預期房價還將上漲時，增加的稅負，很容易被轉嫁到賣方頭上。在這一點上，2005-2010年，內地樓市也曾吃過類似苦頭。
然而，我們卻不能據此否認稅收手段對穩定房地產市場的重要作用。房地產調控可分為三種手段：經濟手段、行政手段和法律手段。經濟手段主要包括信貸政策和稅收政策，其優點是對市場機制傷害小，不足是見效慢。行政手段主要包括干預需求和供應，比如當前內地實行限購和限貸政策，優點是見效快，缺點是損害市場機制。法律手段主要是通過立法來規范市場，尤其是保證住宅供應，重中之重是維護中低收入家庭的居住權利。
值得關注的是，10月12日-15日，國務院總理溫家寶在中南海召開經濟形勢座談會時表示：房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。
這充分說明一點：迫于房價連年上漲的壓力，2010年以來我國比較強調使用行政干預手段，但這絕非長久之計。正如溫總理所言，注重市場（相當于經濟手段）和法制手段，才是維護我國房地產市場健康發展的長期之策。重稅之下，27日以來香港樓市出現“速凍”，雖然還需在長時間內觀察新政效果，但在缺少足夠的投資投機需求下，香港房價已不可能持續大漲了。